ЖКХ
Сколько бы ни появлялось у нас драконовских законов, призванных направить деятельность управляющих организаций в правовое русло, мало что изменилось в системе управления многоквартирными домами.
Жильцов так и норовят объегорить даже самые добросовестные из них, чья работа нас в принципе устраивает. Причем это не обман вовсе, а «ненамеренное» сокрытие информации.
Что я имею в виду? Собственники сами управляют общим имуществом дома, объединившись в ТСЖ, кооператив либо наняв управляющую организацию. И в том, и в другом случае только они решают, куда пойдут их деньги, уплаченные за жилищные услуги, какие работы и в каком объеме следует проводить в доме. Затраты, которые понесут при этом жильцы, утверждаются на общем собрании. Поэтому надо ясно понимать «цену вопроса», прежде чем соглашаться с предложением управляющей компании (УК). Но разве это возможно при заочном голосовании? К сожалению, из-за нашей лености такая форма стала преобладать. До деталей ли тут!
Иллюстрацией порочной практики служит реальный документ – бюллетень заочного голосования, пущенный одной из УК г. Тюмени по квартирам.
Первым вопросом управляющая компания предлагает проголосовать за проведение в доме энергосберегающих мероприятий. А во втором пункте повестки собрания УК сообщает, что расчеты по мероприятиям будут проводиться согласно Закону № 261-ФЗ «Об энергосбережении». Вам это говорит о чем-нибудь? Вот и мне. Имеется в виду ст. 15.3: «Договор, регулирующий условия установки коллективного прибора учета, заключаемый с лицом, ответственным за содержание многоквартирного дома, должен содержать условие об оплате цены... равными долями в течение пяти лет с даты его заключения, за исключением случаев, если потребитель выразил намерение оплатить цену, определенную таким договором, единовременно или с меньшим периодом рассрочки. При условии о рассрочке в цену включается сумма процентов, начисляемых в связи с предоставлением рассрочки».
Следующий пункт: «Наделить УК полномочиями по подписанию энергосервисного контракта с компанией (имярек) на проведение работ».
Ни по одному из положений, обозначенных в бюллетене, неизвестна цена работ. Голосуйте «за», а в какую копеечку вам это выльется, узнаете позже. Что дадут эти мероприятия дому, тоже не ясно. Стоит ли вообще овчинка выделки? Собственников не информируют не только о стоимости работ, но также об увеличении суммы за счет процентов по кредиту.
Примечательно, что заранее определена компания-исполнитель. Не разъясняется, почему именно эта. Предлагает самые качественные услуги или самые дешевые?
Вывод напрашивается сам собой: соглашаться с предложенной УК формулировкой вопросов нельзя, пока на общем собрании не будут рассмотрены стоимость мероприятий, сроки их оплаты и их эффективность.
Еще один источник обогащения управляющих организаций – доходы от аренды общего имущества многоквартирного дома. Мало кто знает, что 1 квадратный метр крыши или фасада дома приносит ежемесячно тысячи рублей прибыли. А еще есть реклама в лифтах, на досках объявлений, оборудование сотовых операторов и интернет-провайдеров на чердаках; в подвалах и на первых этажах – магазины, службы быта и т.п.
В ст. 36 ч. 4 Жилищного кодекса четко сказано: объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование третьим лицам только по решению собственников, принятому на общем собрании. Здесь же решается, как использовать зарабатываемые домом средства. Это могут быть оборудование парковки, установка видеонаблюдения или озеленение придомовой территории.
Пользуясь нашей бесконтрольностью, УК задирают цены на ряд жилищных услуг. Мы редко задумываемся, какую зарплату получает обслуживающий наш дом персонал. Если внимательно прочитать платежки, а потом сложить плату всех жильцов за услуги, например, технички, то выйдет, что она получает как минимум 25 тысяч. На самом деле – гроши. Куда деваются остальные деньги?
Таким примерам несть числа.
Наиболее острой проблемой, если говорить о работе управляющих организаций, является низкий уровень профессионализма. Это касается как руководства, так и рядовых специалистов. Чтобы правильно управлять сложным механизмом, каковым считается многоквартирный дом (МКД), необходимо знать правила и нормы технической эксплуатации, жилищное законодательство, уметь разбираться в экономической составляющей…Но на рынок жилищно-коммунальных услуг зачастую приходят люди, не имеющие ни знаний, ни опыта работы в данной отрасли. Отчасти изменить ситуацию поможет лицензирование.
Закон о лицензировании, действующий с мая 2015 года, предусматривает обязательное наличие у управляющей организации лицензии, а у руководителя – квалификационного аттестата. Цель этого закона – защитить собственника от недобросовестной управляющей компании. Оставить на рынке обслуживания только те организации, которые качественно и квалифицированно оказывают услуги по управлению многоквартирными домами. По словам депутата Госдумы тюменца Ивана Квитки, который был соавтором законопроекта о лицензировании УК, это значительно «усложнит жизнь тем организациям, которые допускали бесконечное множество нарушений и штрафов и оплачивали их за счет собственников помещений».
После введения лицензирования должно поменяться отношение к жалобам граждан, уверена начальник Госжилинспекции Тюменской области Лариса Боровицкая:
– Если до 1 мая за невыполнение предписаний управляющая организация платила штраф в сумме от 10 до 25 тыс. рублей, то сегодня за это нарушение предусмотрено 200-300 тысяч. УК, не исполнившая в течение года два и более раз предписание органа государственного жилищного надзора, будет привлечена к административной ответственности. Инспекция лишает эту организацию права управлять домом. И если в результате количество таких домов составит 15% от общей площади помещений многоквартирных домов, управление которыми осуществляла данная организация, то ставится вопрос об аннулировании лицензии с занесением проштрафившейся компании в специальный реестр («черный список»). Следовательно, в течение трех лет УК и ее руководитель работать не смогут.
Управляющим компаниям придется считаться с жильцами, их мнением и требованиями. Отмахнуться, как прежде, не получится. Законом о лицензировании людям предоставлено право («вето собственника») самим решать, оставить УК или отказаться от нее в случае отзыва лицензии за невыполнение работ по обслуживанию дома.
Пока еще сложно делать вывод, насколько благоприятно вступление этого закона отразится на качестве услуг. На прошлой неделе подвели итоги рейтинга, чтобы определить уровень доверия к управляющим компаниям населения. Победителям торжественно вручили дипломы. Ими стали УК «Управдом», «Финист», «Универсал», «Брусника», «Жилищный стандарт», УК по СЖФ, «Снегири». Впору радоваться, но... В рейтинговании принимали участие всего 15 УК (в прошлом году – 11) из 257, работающих с многоквартирными домами. Хотя показатели, по которым оценивалась их деятельность, простенькие, немудреные.
Еще один штрих – второй год ни одна УК не может набрать необходимого количества баллов, чтобы победить в номинациях «Лидер» и «Высокое доверие». Нынче дипломы вручали тем, кто дотянул до номинации «Доверие». Это низший уровень.
По словам главного жилищного инспектора нашей области, жалоб в их ведомство по-прежнему поступает много. Тем не менее…
– Результаты лицензирования уже ощущаются. О позитивных изменениях говорят цифры. Да, количество жалоб на обслуживание растет (собственники стали требовательнее), но количество выявленных нарушений уменьшается. И это хороший знак. Управляющие организации прилагают все усилия, чтобы устранить нарушения сразу же, в ходе проверок. Если же получают предписания контролирующих органов, то стараются выполнить их как можно быстрее. Управляющие компании, – отметила Лариса Боровицкая, – стали более ответственными.
На практике взаимоотношения между управляющими организациями выглядят не как взаимовыгодное сотрудничество (собственники нанимают компанию для обслуживания дома, за что она получает вознаграждение в виде платы за содержание дома), а как противостояние конфликтующих сторон.
Чтобы снизить градус напряженности между ними, мало одного желания. Для решения этого вопроса нужно повысить уровень правовой грамотности населения, быть активнее в вопросах управления домом, ведь
злоупотребления чаще происходят там, где люди пассивны.
В этом году в рамках проекта «Управдом» на базе ТюмГАСУ было организовано обучение председателей многоквартирных домов. Участниками программы могли стать и просто активные собственники, которые хотели получить новые знания. Кроме нюансов, связанных с управлением МКД, проводились занятия по психологии общения и разрешению конфликтных ситуаций, видам и порядку предоставления услуг ЖКХ, учету потребления коммунальных ресурсов и т.д.
– Нам, жильцам, эти занятия приносят большую пользу, потому что мы плохо знаем законодательство в области ЖКХ. Часто не понимаем, где искать ответы на наши вопросы. А на лекциях дается очень ценный теоретический материал. Мы давно хотели, чтобы в Тюмени организовали что-то подобное, и очень довольны, – рассказала участница образовательной программы, председатель совета многоквартирного дома Лариса Елецких. – В Законе о лицензировании есть неясности, но в целом он направлен на повышение ответственности управляющих компаний.
Словом, имеются все условия для сотрудничества и конструктивного диалога собственников и управляющих организаций.
Ольга РАДУТНАЯ
Тимофей ГЕРАСИМОВ /фото/
