От постоянных поправок в Жилищный кодекс РФ впору сойти с ума. Стремление навести порядок в этой сфере, безусловно, заслуживает всяческих похвал. Однако скорость изменений, когда она на пределе, грозит «аварийностью». Нет ничего хуже непродуманных законодательных новаций.
Не успели управляющие организации освоить сайт «Реформа ЖКХ», как на смену ему приходит «ГИС ЖКХ». Все структуры, обслуживающие жилищный фонд, обязаны зарегистрироваться на новом ресурсе и разместить сведения о размере платы за жилищно-коммунальные услуги и задолженности по ним. В настоящее время по Тюменской области зарегистрировано 140 управляющих компаний (из 230), 63 товарищества собственников недвижимости и три жилищных кооператива. За неразмещение предписанных данных установлена административная ответственность – штраф 30 тыс. рублей.
Некоторые изменения, внесенные в ЖК РФ летом текущего года, на первый взгляд, кажутся абсурдными. Например, обязанность управляющих компаний направлять протоколы общих собраний в Госжилинспекцию, где они будут храниться в течение трех лет. Это же сколько бумаги надо извести! Да и зачем складировать такую массу на скрижалях надзорного органа? Разве нельзя запрашивать протоколы по мере надобности в управляющих компаниях? Ан нет. Сотрудники инспекции, оказывается, будут внимательно читать протоколы и анализировать.
– Если в течение трех месяцев подряд к нам поступает два и более протоколов общего собрания собственников, содержащих сведения о принятии решений по одним и тем же вопросам, то это является основанием для внеплановой проверки обстоятельств проведения собрания, – пояснила начальник государственной жилищной инспекции Тюменской области Лариса Боровицкая. – Либо собственники часто меняют свое решение, либо налицо факт подделки документов. Статья заработала недавно, с 30 августа, но уже имеются прецеденты. По 41 дому обнаружено несколько разных протоколов, все они связаны со сменой управляющей организации. На один и тот же МКД, бывает, претендуют две, а то и три компании. Будем разбираться.
Кстати, протоколам общего собрания придан статус официального документа, за подделку которого предусмотрена уголовная ответственность. Уже по четырем МКД в полицию направлены документы на предмет фальсификации.
Управлять многоквартирным домом, согласно Жилищному кодексу, компания вправе, только если сведения о таком доме внесены в реестр лицензий. Чтобы в него попасть, надо подготовить пакет документов, в том числе протокол общего собрания и договор управления, подписанный собственниками, обладающими не менее 50% голосов от их общего числа. В течение трех рабочих дней со дня заключения или расторжения договора УК обязана направить сведения об этом в жилищную инспекцию. Так что узнать, кто управляет вашим домом на законном основании, можно на сайте Госжилинспекции Тюменской области во вкладке «Реестры лицензий».
Поправки в Жилищный кодекс дают возможность потребителям не только уменьшить размер платы за коммунальные услуги, если они поставлялись с перебоями, но и добиться уплаты штрафа за их некачественное предоставление. Норма о штрафах в пользу потребителей вступает в силу с 28 декабря 2015 года.
Не спешите ликовать: факт «некачественности» еще требуется доказать. Нужны показания свидетелей нестандартной ситуации, заключение мастера и т.д.
– Штраф потребителю заплатят в том случае, если техническая возможность предоставления услуги надлежащего качества имелась, но УК ее почему-то не оказала. Арбитром в спорных случаях будет выступать жилищная инспекция, – пояснила Лариса Боровицкая. – Критерии наличия или отсутствия технической возможности устанавливаются Правительством РФ, как и размер, порядок уплаты штрафа. Последний, вероятнее всего, путем включения в счет будущих платежей.
Требования к качеству коммунальных услуг, помнится, по пунктам изложены в Правилах оказания этих самых услуг (постановление № 307 от 23 мая 2006 г.).
Там же прописано, что «потребитель вправе потребовать от исполнителя уплаты неустойки (штрафов, пеней) в соответствии с законодательством о защите прав потребителей». Так зачем же снова огород городить?
Предусмотрена также ответственность управляющей организации за неправильное начисление платы. Раньше это было административное взыскание, когда деньги идут в местный бюджет. Сейчас, точнее, с конца декабря текущего года, штраф направляется конкретному потребителю, в отношении которого допущено нарушение.
Еще одно изменение – упрощение правил организации общего собрании в многоквартирном доме. Вместо двухступенчатой процедуры голосования вводится одна форма – очно-заочная. Это дает возможность открыто обсудить вопросы повестки и принять по ним решения, передать их в установленный срок по адресам, которые указаны в сообщении о проведении собрания. Общее собрание сможет наделять совет МКД полномочиями на принятие решений о текущем ремонте в доме. Чтобы стимулировать активных собственников, жильцы вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета дома. Собственники, обладающие не менее чем 10% голосов от общего их количества, могут обратиться в УК (или правление ТСЖ) с просьбой организовать общее собрание по той или иной повестке. Собрание, согласно поправкам, может быть созвано и по инициативе управляющей компании.
Лишая спокойной жизни обслуживающие организации, законодатели не забыли и о повышении платежной дисциплины граждан. С 1 января увеличиваются штрафные санкции за несвоевременное внесение платы за жилищно-коммунальные услуги. Первые 30 дней пени не начисляется. С 31 дня просрочки по 90-й штраф будет составлять 1/300 размера ставки рефинансирования ЦБ РФ, а с 91 дня – 1/130. Это достаточно большой размер пени – порядка 24% годовых. За просрочку взноса на капремонт ставка остается прежней – 1/300.
С нового года вывоз мусора включается в коммунальные услуги. От платы с квадратного метра жилой площади мы переходим к более справедливому расчету – исходя из количества проживающих в квартире. А вот с переводом водоснабжения, водоотведения и электроснабжения, расходуемых на общедомовые нужды, в состав жилищных услуг едва ли можно согласиться. Платить по некоему нормативу, который непонятно по какой логике будет определяться, за типично коммунальную услугу – нонсенс.
Возникает вопрос: зачем тогда в домах устанавливались приборы учета? Затем, чтобы учитывать потребленные ресурсы и не оплачивать чью-то бесхозяйственность. Кстати, управляющие организации рассчитываются с ресурсниками по показаниям общедомового счетчика. Почему же для собственников избирается другая форма расчета? В недоумении и Лариса Боровицкая, хотя успокаивает: размер расходов при такой рокировке не может превышать норматив потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды, установленный субъектом РФ по состоянию на 1 сентября 2015 года.
Непонятно, кто будет выставлять рассчитанные по нормативам потребления счета. Управляющая компания, поскольку это услуга жилищная, или ресурсо-снабжающие организации? И те, и другие хотят иметь свой процент от оборота средств ...
Ужесточение контроля за деятельностью компаний, управляющих многоквартирными домами, по идее, должно повысить качество обслуживания и очистить рынок от недобросовестных игроков. Лариса Боровицкая с удовлетворением отметила: УК стали дисциплинированнее, хотя нарушения есть. Чтобы избежать достаточно высоких штрафов (от 150 тыс. рублей и больше), стремятся устранить замечания до окончания проверки. Число исполненных предписаний, выданных Госжилинспекцией Тюменской области, по итогам десяти месяцев 2015 года увеличилось на 5%.
Однако есть риск, что высокие штрафы будут оплачивать собственники квартир, поскольку управляющие компании, по их заверениям, не имеют иного дохода, кроме как от деятельности по управлению домами. Поэтому им придется брать деньги из ежемесячной квартплаты собственников и, значит, сократить затраты на содержание дома. Получается, жалуясь, жильцы сами себя наказывают? Возможно, стоит обязать УК платить штраф из собственной прибыли, источники которой гораздо шире и многообразнее, чем это декларируется управляющими компаниями.
