Почти любой тюменский застройщик скажет, что легче построить дом «в чистом поле», нежели возвести здание на уже застроенной территории, особенно там, где прежде требуется снести ветхое или аварийное жильё. Проблем возникает множество.
Недавно проблемы обсуждались на пресс-клубе «КВ», в рамках «Диалогов о недвижимости», с участием представителей законодательной и исполнительной власти, ведь без неё эти проблемы застройщикам в одиночку не решить. Речь шла о развитии застроенных территорий. Директор городского департамента земельных отношений и градостроительства Руслан Кухарук отметил, что эта работа осуществляется по специальной программе.
Напомню, утверждена она была ещё в 2008 году, но грянул всемирный кризис, и к программе вернулись только в 2011-м. Тогда выставили на торги несколько площадок с ветхим и аварийным жилфондом. Однако, выиграв аукцион, застройщики нажили головную боль. Саднит и сегодня. В основном – в силу несовершенства законодательной базы, признали практически все участники пресс-клуба. Камнем преткновения для строительных компаний в освоении земельных участков на застроенных территориях являются частные владения, вернее, их хозяева. За снос своего ветхого или аварийного жилья они запрашивают порой астрономические суммы. Дело доходит до судов, которые длятся годами.
К примеру, группа компаний «ТИС» осваивала площадку на улице Камышинской восемь лет, а расселить-то требовалось всего 38 собственников. И практически невозможно решить вопрос, когда дело касается самостроя на данных территориях. Как правило, это вполне приличные частные дома, а то и коттеджи. Одной из немаловажных проблем застройщики называют и многочисленные требования со стороны проверяющих и контролирующих органов. И всё же основной причиной, тормозящей развитие застроенных территорий, по мнению директора департамента, являлась высокая начальная цена земельных участков на аукционе.
Но есть надежда на позитивные перемены. Руслан Кухарук рассказал, какие шаги были сделаны, чтобы программа начала реально действовать. «Основная цель Градостроительного кодекса – не зарабатывание денег, а чтобы территория начала работать. Что очень важно – удалось добиться существенного снижения входной цены на земельные участки, подпадающие под действие программы. Застройщики будут приятно удивлены. Было несколько миллионов рублей, теперь – десятки тысяч. (Стартовая цена варьировалась от 3,6 до 48 млн рублей. – Авт.). Удалось упростить громоздкую формулу расчёта, приводящую к завышению изначальной цены лота, – пояснил директор департамента. – Теперь учитываются средний удельный показатель кадастровой стоимости земель населённых пунктов по кадастровым кварталам в разрезе видов разрешенного использования в соответствии с ППТО от 2 декабря 2013 года, площадь и коэффициент инвестиционной привлекательности застроенной территории, а также коэффициент расселяемости жилищного фонда». Более того, департамент сформировал ряд территорий, которые готовятся на торги в ближайшее время. Это земельные участки в районе улиц Магнитогорская–Пархоменко–Транспортная–Невская, Магнитогорская–Ростовская–Амурская–Восстания, Дамбовская, Амурская–Восстания–Интернациональная, Холодильная–Харьковская–Минская, Профсоюзная–Береговая, Шебалдина–Крылова, Тюменская–Курчатова–Рылеева, Джалиля–Пражская–Чаркова, Камчатская – Энтузиастов.
Все подробности на сайте www. torgi. gov.ru. Здесь есть единое информационное окно, где можно получить все сведения по развитию застроенных территорий. И департамент всегда готов проинформировать желающих, подчеркнул Руслан Кухарук. Чиновник также сообщил о судьбе «старых» и «трудных» участков (на них «ушли годы») на улицах Тореза–Мурманской–Малыгина и Парковой–Амурской–Новосибирской–Магнитогорской. По первому – разрабатываются проекты планировки, застройщиком выполняются мероприятия по отселению граждан из двух многоквартирных аварийных домов. Остальные дома – частные, с их владельцами предстоит договариваться. По второму – есть проекты планировки и межевания, предстоят публичные слушания. Это пятая очередь освоения. Здесь четыре дома, один застройщик расселил.
Директор департамента заострил внимание на том, что имеется ещё одна проблема – «не сильно развит механизм развития застроенных территорий». Это, пожалуй, главное. И это во многом прерогатива федеральной власти. Помимо вышеназванных проблем, налицо дефицит свободных площадей, пригодных для застройки. Пополнить их можно за счёт земли, не предусмотренной под строительство либо находящейся в федеральной или частной собственности. Поэтому требуется инициатива городского и областного парламентов, которые могут донести её «наверх», предложив внести изменения в федеральное законодательство. Присутствовавшие на пресс-клубе депутаты согласились с мнением чиновника, высказав свою точку зрения на вопрос развития застроенных территорий. Альбина Селезнёва, исходя из сложившейся негативной практики на Лесобазе, считает: большую территорию нельзя дробить ещё на стадии торгов, у неё должен быть один застройщик-собственник, чтобы потом не было проблем с благоустройством, дорогами... Полагает: больше бюджетного внимания надо уделять сетям. По мнению Владимира Сартакова, экономический эффект от освоения некоторых застроенных территорий для застройщиков настолько низкий (расселение из аварийного жилья обходится «себе дороже»), что они вынуждены покинуть невыгодные для себя площадки. Хотя вопрос можно решить. Жилищный кодекс позволяет органам местного самоуправления принимать решения в отношении оценки собственником жилья и земельного участка, считает депутат.
Итогом пресс-клуба стало решение, которое наверняка поможет сделать Тюмень краше и в градостроительном отношении поднимет на новую высоту. А именно: будет создана рабочая группа, в которую войдут представители власти, застройщики, проектировщики, архитекторы и другие заинтересованные люди. Новая общественная структура нацелена на помощь в решении проблем, связанных с развитием застроенных территорий, в частности, особое внимание будет уделяться расселению из непригодного жилья и самострою.
Всё это замечательно. Однако если не прислушаться к тюменским зодчим, которые давно бьют во все колокола, наш город загонит себя в тупик. По мнению архитектора Олега Бузникова, сегодняшние наработки проектов планировки территорий носят чисто условный характер. «Городская администрация, да и само государство, самоустранились от архитектуры. Во главу угла поставлен юридический аспект градостроительства. Пора возродить институт главного архитектора города!» – считает Олег Бузников. Коллегу поддержал Андрей Табанаков: «Как бы Париж хорош ни был, его городская администрация и сегодня устраивает архитектурные конкурсы. И в Тюмени не бизнес должен рулить застройкой города, а архитектура. Пока всё отдано на откуп проектировщикам и застройщикам». Руслан Кухарук сослался на федеральный закон, в котором «заложено отсутствие института главного архитектора и прежде всего защищаются права обладателей земельных участков». Печально, но факт.
