Закон № 271-ФЗ о капитальном ремонте многоквартирных домов вступил в силу. Он не привнес какую-то новую форму гражданского права, потому что и в Гражданском, и в Жилищном кодексах прописано, что ответственность за содержание жилья, находящегося в собственности, лежит на собственниках.
Беда, однако, в том, что жильцы многоквартирных домов собственниками себя не осознают. Конкретный пример сегодняшнего дня – ситуация в ТСЖ «Выбор». В прошлом году над десятым этажом нашего дома потекла крыша, пришлось целевым порядком собирать средства на ремонт. Но многие собственники деньги сдавать отказались. Одни говорили, что «средства на капремонт сдавали всю жизнь», и спрашивали, «где тот капремонт и где те деньги?». Другие считали, что ремонтировать крышу должны жильцы тех квартир, которые топит. Третьи заявляли, мол, их волнует только собственная квартира, «будут у меня проблемы, буду их решать, остальное меня не касается».
Это не придуманная ситуация, она существует и не решается. Вернее, решается за счёт тех жильцов, которые понимают, что крышу в доме, где все являются собственниками жилых помещений, не будут ремонтировать ни муниципалитет, ни государство. Возьмём для примера частный деревенский дом. Если в нём протекла крыша, хозяин не бежит жаловаться в поселковую администрацию, он ремонтирует кровлю своими силами, сколько бы эта работа ни стоила.
Не могу знать, где «тот капремонт» и где «те деньги». На эти вопросы сейчас никто, наверное, не ответит, а вот ситуации в многоквартирных домах, когда надо делать капитальный ремонт, а денег нет, к сожалению, не редкость. Так вот, в законе № 271 чётко прописан и механизм сбора средств на капитальный ремонт, и плановый порядок этого ремонта.
Об этом, в частности, шёл разговор на пресс-конференции с руководителем государственной жилищной инспекции Тюменской области Ларисой Боровицкой. Представители СМИ были проинформированы также о том, кто и каким образом будет осуществлять контроль за формированием фонда капитального ремонта многоквартирных домов, и кто будет следить за расходованием накопленных средств.
– Платить ежемесячный минимальный взнос в сумме 7 руб. 50 копеек с квадратного метра жилплощади в фонд капремонта будут все собственники без исключения. Эта обязанность граждан предусмотрена жилищным законодательством, – сказала Лариса Фёдоровна. – А вот решить, где будет формироваться (копиться) этот фонд, должны определить собственники каждого дома самостоятельно. При этом решение принимается путём голосования (очного или заочного) на общем собрании. Срок исполнения – 18 апреля 2015 года.
– Итак, где можно хранить собираемые на капремонт средства?
– Есть только два варианта – формировать фонд капитального ремонта на специальном счёте либо на счёте регионального оператора. Владельцем специального счёта может быть ТСЖ, специализированный потребительский или иной кооператив, а также управляющая организация. Собственники могут принять решение о формировании фонда капремонта на специальном счёте, но его владельцем определить регионального оператора. Причём до 18 апреля нужно не только определиться, но и реализовать способ формирования этого фонда.
– Что значит реализовать?
– То есть открыть счёт в банке. Перечень банков, которым можно доверить свои деньги, публикуется ежеквартально на сайте Центробанка. К таким финансовым структурам предъявляются особые требования, в частности, их собственный капитал должен составлять не менее 20 миллиардов рублей.
– Есть ли какие-то особые требования к проведению общих собраний?
– Решение о способе формирования фонда капитального ремонта принимается двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений. Для сравнения: при принятии других решений достаточно чуть больше пятидесяти процентов голосов. На этом хотелось бы сделать акцент, потому что сегодня в жилищную инспекцию поступают уведомления и протоколы собраний, из которых видно, что кворум не набран. При этом собственники уверены, что всё сделано правильно.
– Какие ещё решения принимаются на собрании, посвящённом формированию фонда капитального ремонта?
– Как я уже сказала, прежде всего нужно решить, на каком счёте (специальном или регионального оператора) будут копиться деньги. Далее, необходимо определить перечень работ по капитальному ремонту, который будет выполняться за счёт сформированного фонда. Причём если собственники примут решение, что фонд капремонта формируется, исходя из минимального взноса (7 рублей 50 копеек), то за эти деньги можно выполнять только определённый на сегодня перечень работ. Это ремонт кровли, подвала, фасада фундамента. А также инженерных систем (водоотведение, теплоснабжение, газоснабжение, электроснабжение), ремонт и замена лифтов, разработка проектной документации, строительный контроль и государственная экспертиза проектной документации. Законодательство говорит, что меньше 7 руб. 50 копеек в фонд капитального ремонта платить нельзя, но больше – можно. И если общее собрание примет решение платить больше, тогда на дополнительно собранную сумму можно определить и дополнительный перечень работ. Если собственники решили хранить деньги на спецсчёте, общее собрание выбирает банк, в котором будет формироваться фонд, и доверенное лицо, которое будет производить те или иные финансовые операции.
Затем нужно открыть в выбранном банке спецсчёт и в течение пяти рабочих дней проинформировать об этом Государственную жилищную инспекцию. К уведомлению прикладываются протокол общего собрания собственников, справка из банка об открытии спецсчёта и сведения об общей площади жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Эти документы нужны для того, чтобы жилищная инспекция в дальнейшем могла контролировать процесс формирования фонда капитального ремонта.
– Каким образом?
– Владелец спецсчёта и региональный оператор обязаны ежеквартально направлять в жилищную инспекцию сведения как о поступлениях в фонд капремонта, так и об остатке средств на счёте.
– Что дальше делает инспекция с этими сведениями?
– Когда есть сведения об общей площади жилых и нежилых помещений, несложно сосчитать, сколько средств должно поступить в течение квартала в фонд капитального ремонта. Если случится недобор, будем выяснять, почему это произошло – граждане не оплатили или владелец спецсчёта не донёс до банка? Пока контрольную функцию жилищной инспекции вижу в этом. В процессе работы, возможно, будут дальнейшие разъяснения. Если собственники выбрали владельцем спецсчёта регионального оператора, то протокол общего собрания направляется в эту структуру.
– Учитывая инертность наших граждан, можно предположить, что собственники многих домов с выбором формирования фонда капремонта не определятся. Что тогда?
– Орган местного самоуправления принимает решение о передаче этих домов региональному оператору, а тот, в свою очередь, обязан заключить с каждым собственником соответствующий договор. Если собственник уклоняется от заключения договора, его заставят сделать это в судебном порядке.
– Что есть региональный оператор? Это общий котёл, куда будут «падать» все собранные средства?
– Можно сказать и так. На счёте регионального оператора, если фонд капитального ремонта будет формироваться там, будут аккумулироваться средства, собранные со всех домов, даже с тех, которым капремонт в ближайшие пять – десять лет не потребуется. Но собранные деньги не будут лежать на счёте мертвым капиталом, они пойдут на капитальные ремонты тех домов, которые в нём сегодня нуждаются. Когда по истечении времени потребуется капремонт в новых на сегодняшний день домах, его также будут осуществлять из общего котла, средства в который будут собираться с других, в том числе новых на данный момент, домов.
– Получается некая пирамида... Итак, контроль за формированием фонда капитального ремонта возложен на государственную жилищную инспекцию. Кто будет контролировать расходование средств?
– В целом контроль за целевым расходованием средств фондов капитального ремонта осуществляет департамент жилищного хозяйства Тюменской области. Есть соответствующее постановление, прописан и сам порядок. Если же собственникам в случае нехватки средств будут предоставляться бюджетные субсидии, а такой вариант возможен, то расходование средств выделенных субсидий будет контролировать федеральный орган Росфинмониторинг.
– А если граждане не захотят платить в фонд капитального ремонта, где бы он ни формировался, у регионального оператора или на специальном счете? Имеют ли они право обратиться с письменным заявлением в суд, прокуратуру?
– Право имеют, но шансов выиграть нет. Если только обжаловать Жилищный кодекс...
Увы, многие жильцы многоквартирных домов собственниками себя не осознают.
