В Тюменском технопарке прошло первое в новом году заседание пресс-клуба «Диалоги о недвижимости» в рамках выставки «День решения «квартирного вопроса», посвящённой недвижимости. Стоит отметить, что пресс-клуб успешно работал пять лет (с 2005 по 2010 год). Инициатором его создания выступили тогда тюменский еженедельник «Квартирный вопрос» и компания «Тюменинвестстрой», заручившись поддержкой городских и областных органов власти. Журналисты областных СМИ получали здесь информацию, как говорится, из первых рук.
Поводом для возрождения пресс-клуба послужил новый экономический кризис в стране, который затронул все сферы деятельности. Участники «Диалогов о недвижимости» (представители органов власти, застройщики, архитекторы, проектировщики, риэлторы, банкиры) обсудили ситуацию на рынке строительства и продажи жилья. Использовали привычную схему – подводили итоги ушедшего года и рассуждали о том, как жить дальше, немного опасаясь прогнозов. Пожалуй, нет ничего обиднее, чем «рассмешить Бога».
Господдержка остаётся в силе
Начальник Главного управления строительства Тюменской области Сергей Шустов в своём докладе отметил: в нашем регионе сохранены все жилищные программы и их господдержка, которая будет осуществляться на уровне последних лет. Шесть миллиардов рублей ежегодно выделяет правительство области на приобретение жилья по социальным программам, предоставление субсидий и займов на его покупку и строительство (ИЖС). С помощью господдержки улучшают жилищные условия 4-4,5 тысячи человек в год. Одной из основных программ является переселение граждан из аварийного жилфонда. Согласно поручению Президента РФ сделать это нужно до 1 сентября 2017 года. Речь идёт об аварийном жилфонде, признанным таковым по состоянию на 1 января 2012 года. В Тюменской области это 150 тысяч квадратных метров, на которых проживает 10,5 тысячи граждан. Сергей Шустов выразил надежду, что программа эта будет реализована раньше. В планах – до конца 2016 года. По словам чиновника, 60 тысяч кв. м аварийного жилья из упомянутых ста пятидесяти уже снесено. В проекте следующий этап программы, связанный с переселением граждан из аварийного жилфонда, признанного таковым уже после 1 января 2012 года.
«Дети-сироты. Ежегодно по этой программе, – подчеркнул глава ГУСа, – правительство области совместно с Федерацией приобретает порядка 500 квартир. Тюменская область не первый год активно участвует в программе «Молодые семьи», основанной на совместном финансировании из местного, областного и федерального бюджетов. В этом году немного сократились объёмы, поэтому господдержку получат только шестьсот семей. Что касается жилья для ветеранов Великой Отечественной войны, то эта программа реализуется в основном за счет федеральных средств, предоставляется 150 квартир ежегодно. Программа предоставления субсидий и займов работникам бюджетной сферы действует с 2011 года. Сначала в Тюмени, потом и в Тобольске. На сегодня 2,5 тысячи граждан, которые более десяти лет заняты в здравоохранении, образовании и других бюджетных отраслях, улучшили свои жилищные условия. В других муниципальных образованиях юга области бюджетникам предоставляются квартиры в специализированном жилфонде».
Сергей Шустов рассказал об инженерной подготовке территорий, отведённых под строительство, предоставлении земельных участков многодетным семьям, также о комплексной застройке областного центра новыми жилыми микрорайонами. Суть её в том, что для новосёла важно не только жильё, но и социальная сфера – школы, детсады, поликлиники, магазины… Ещё два года назад застройщики, да и власть, этот момент упускали из виду. Теперь другой подход. Как сообщил глава ГУСа, в этом году будет завершено строительство нескольких детсадов в районе улицы Менделеева и посёлка Суходольский, заканчивается разработка проектной документации на возведение детского сада за счёт средств инвестора в Заречном микрорайоне. Очень важна дорожная инфраструктура.
«В этом направлении тоже активно движемся, но не всё быстро получается – в плане разработки проектной документации, наличия финансирования, есть проблемы с собственниками земельных участков, через которые проходят дороги и сети. Трудно договариваться с сетевыми организациями о переносе коммуникаций, располагающихся в зоне строительства», – поделился с участниками пресс-клуба Шустов.
В прошлом году появился новый мост, было открыто движение по улице Монтажников, чему тюменцы несказанно рады. Пробок как будто стало меньше, но над этим ещё предстоит работать. «С первого февраля перекроем движение по улице Первомайской, – сообщил чиновник. – Мост будет закрыт на реконструкцию. В перспективе здесь появится полноценная развязка с пробивкой улицы Запольной до Полевой. В конце марта будет закрыт на реконструкцию мост на пересечении улиц 50 лет Октября и Республики, с целью увеличения пропускной способности моста на улице Монтажников. Планируем до ноября завершить работу по строительству еще одного моста через реку Туру в районе Лесобазы. Сейчас там активно ведутся строительные работы.
Выполнен основной объем работ по сооружению второго моста в районе улицы Челюскинцев, до конца года планируем открыть движение. Одновременно ведётся проектирование нескольких транспортных развязок. Отправлен на экспертизу проект развязки на пересечении улиц Мельникайте и Федюнинского. Проектируются развязки на пересечении улиц Федюнинского и Пермякова, Федюнинского и Монтажников, Монтажников и Широтной. В этом году проекты должны быть завершены. Приступим к их строительству, исходя из наличия бюджетных средств. Это крупные точки, которые в настоящий момент неблагоприятно влияют на пропускную способность автотранспорта. И весь основной объем строящегося и построенного жилья как раз находится в этом районе. Надо постараться, чтобы гражданам было комфортно не только жить в новых домах, но и передвигаться по городу».
Сделайте шаг навстречу
Что касается наиактуальнейшей темы, связанной с экономическим кризисом и рынком недвижимости (ради чего, собственно, и был созван пресс-клуб), то Сергей Шустов признался: «Насторожил спад покупательской способности в Тюмени (сослался на данные риэлторов. – Авт.) ещё в сентябре – середине декабря прошедшего года, когда экономического кризиса, по сути, не было. В результате происходит затоваривание рынка готовым жильём. Затем в декабре были введены экономические санкции, и курс евро начал сильно подниматься. А ведь большая часть граждан приобретает либо строит жильё в кредит, пользуясь услугами банков… Правда, в середине декабря отмечался всплеск покупательской способности – может быть, из-за боязни того, что стоимость квадратного метра будет повышаться? Но цена его пока не изменилась. Согласно статистическим данным средняя стоимость квадратного метра жилья эконом-класса с черновой отделкой – порядка 50 тысяч рублей. На вторичном рынке цена чуть выше – 58 тысяч. Конечно, многое зависит от площади квартиры, района её расположения. Реальная рыночная стоимость может колебаться от 56 тысяч и почти до 100 тысяч за квадратный метр. Сегодня покупательная способность есть, предложения по наличию жилья у застройщиков тоже есть, однако повторюсь – в случае очередного повышения курса евро, какие процентные ставки будут у банков?».
«В этой ситуации, – обратился начальник Главного управления строительства к застройщикам и банкирам, – наша с вами задача – постараться пойти навстречу, помочь гражданам в предоставлении каких-то льготных условий, дополнительных скидок и так далее, чтобы процесс приобретения жилья не приостановился. Если произойдет снижение покупательского спроса, думаю, и строительные организации на это быстро отреагируют – сразу все стройки не остановят, но тем не менее через год-полтора, когда население осмелится покупать, предложений по наличию готового жилья не будет».
Лидируют Мыс и ММС
Обратимся к анализу рынка недвижимости Тюмени за 2014 год и прогнозам на год текущий «от компании «АЛКО», которые были представлены участникам пресс-клуба начальником информационно-аналитического отдела Юлией Василюк. В январе прошлого года стоимость квадратного метра в новостройке составляла 55764 рубля, в декабре – уже 58974. «Вторичка» стоила соответственно 63179 и 62737 рублей. При этом средняя цена жилья комфорт-класса – 61595 рублей за «квадрат» (этот вид квартир на первичном рынке составляет 65 процентов), эконом-класса – 58915 (32 процента), бизнес-класса – 76170 (всего 3 процента). Прирост цены на первичном рынке – 5,76 процента, на вторичном – снижение на 0,7 процента. Поэтому на «первичке» появляется тенденция откладывать продажи до лучших времён, на «вторичке» продажи сокращаются. Аналитик резюмирует: готовность граждан приобретать недвижимость в 2015 году снижается. Замечено – строительные компании с хорошей репутацией завершили продажи своего жилья ещё до сдачи его в эксплуатацию.
Аналитики связывают уровень инфляции и темпы роста стоимости квадратного метра на первичном рынке недвижимости. Так, с января по октябрь 2014 года «официальная» инфляция выросла от 6,86 до 13,2 процента. Квадратный метр за это время подорожал почти на четыре процента. Что касается предложений, то в третьем квартале 2014 года первичный и вторичный рынки почти сравнялись: новостройки составляли 12197, вторичное жильё – 12028 кв. м. За год количество предложений возросло соответственно на 11,9 и 25,4 процента. Лидерами продаж стали новостройки на Мысу, ММС, в Тюменской слободе и Тюменском микрорайоне. Последние позиции занимают Заречный и Восточный микрорайоны.
Как информирует «АЛКО», опираясь на данные ЦБ РФ, средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам в январе 2013 года составляла 12,5 процента, в декабре 2014-го – 13,5, в первом квартале 2015-го – уже 15 процентов. Сказалось повышение ключевой ставки рефинансирования до 17 процентов годовых в декабре. В нашем регионе рост объёма выдачи ипотеки в первом квартале прошедшего года к 2013-му составил 41,4 процента, во втором – 17,9, в третьем – 31,1 процента. Ипотечных кредитов в четвёртом квартале 2013 года было выдано на 9383 млн рублей, в третьем квартале 2014-го – на 8137 миллионов. И по количеству выданных ипотечных кредитов в это время позапрошлый период лидирует – 4756. На 713 кредитов больше.
«С чего нам падать!»
Многие застройщики будут пересматривать и останавливать инвестпроекты, считает аналитик. С чем не согласен почётный член НП «Объединение риэлторов Тюменской области» Сергей Сухарев в своём несколько философско-оптимистичном выступлении: «Многие проекты зарождались именно в кризисное время. 2008-й год это чётко показал. Приостановка возможна, но не остановка. И нельзя говорить, что цены на недвижимость у нас будут падать. Недвижимость, она разная. Москва живет в долларовом рынке – там цены падают. Мы живем в рублевой зоне, с чего нам падать! Рынок массового спроса – это жилье эконом-класса, здесь цены вряд ли будут снижаться. Более того, нас, риэлторов, информируют, что некоторые застройщики их повысили. Всё громче звучат заявления правительства о снижении основных ставок, и если этого не произойдет, я могу точно сказать – рынок существенно приостановится. Это касается в первую очередь нового жилья. Собственники же на вторичном рынке будут между собой договариваться. Говорим: «А вот в Европе, Америке…». И у них по недвижимости есть проблемы. Там тоже не так весело и хорошо. А в ряде стран ещё хуже, чем у нас. Рынок развивается по спирали. Закончится кризис – разжалась спираль. Наступит время, когда недвижимость отыграет кризис 2008 года и возьмёт свое. Россияне верят в недвижимость как в основной актив для сохранения и даже для приумножения своих средств. Поэтому будут покупать жильё». Однако заметил: «Но замедление на рынке недвижимости, думаю, к марту всё же увидим».
Ждём март
По мнению другого эксперта, сделки на рынке недвижимости в Тюмени снизились на четверть. Эксперт считает, что кризис кризису рознь. Сейчас предложений на рынке недвижимости в несколько раз больше, нежели в 2008 году, преподнёсшем сюрпризный кризис, поэтому может быть отложенный спрос. И этот эксперт уповает на март как на «момент истины». Снижение продаж жилья возможно процентов на 20–30, а то и больше. Главным образом, из-за сворачивания ипотечных программ. Ипотеку выдают сегодня не более пяти банков под 14 процентов и выше. Это действительно кризис, ведь более половины жилья приобреталось именно по ипотеке.
Застройщики в «Шоколаде»
По мнению многих экспертов, скорее всего, рынок начнёт восстанавливаться лишь со второго квартала 2016 года. Вот тогда можно ожидать всплеск покупательской активности. Ко всем этим перипетиям застройщики Тюмени наверняка успели подготовиться – предусмотрели антикризисные программы. Присутствовавшие на пресс-клубе застройщики это подтвердили. ТДСК планирует завершить строительство жилкомплекса «Юбилейный», продолжит возводить ЖК «Центральный», намерена выйти на площадки в Комарово и Плеханово. «Мы по-прежнему будем продавать только готовое жильё, но не долёвки», – заявила коммерческий директор компании Лариса Новикова. Около 70 тысяч квадратных метров жилья в текущем году планирует построить «Партнёр-Инвест» – четыре дома в микрорайоне «Европейский». Сейчас компания выставила на продажу около тысячи квартир в ЖК «Новин», «Видный», «Европейский». Продолжит строительство и реализацию квартир в ЖК «Акварель» (район Дома обороны) группа компаний «ТИС». В её планы входит освоение исторической части города (сооружение ЖК «Аристократ»). Восемьдесят тысяч квадратных метров жилья намерена сдать в эксплуатацию в 2015 году в микрорайоне «Преображенский» компания «ЭНКО-Групп». И приступить к строительству загородного квартала с вкусным названием «Шоколад» в посёлке Боровский.
Готовность же банков к работе в кризис и после во многом будет зависеть от политической ситуации в стране, от принятия решений власти.
