Тюменская область занимает второе место в России по доле ипотечного рынка
В интервью Bankir.Ru в июле этого года председатель правления Абсолют Банка Николай Сидоров высказал свою точку зрения на ипотеку в России: «Сегодня ставки по ипотеке довольно высоки – 12-13 процентов. По сути, банки тем самым отбирают качественных заёмщиков. То есть на повестке дня, скажем так, осторожная ипотека. Это довольно доходный продукт для банков, но вопрос «длинных денег» по-прежнему остро стоит. Однако полагаю, ипотека всё же будет развиваться, поскольку часть денег сегодня уже пошла на второй круг кредитования».
По мнению банкира, развитие ипотеки в отдельных регионах может вызвать рост цен на недвижимость, но «в целом – едва ли». А для внедрения «масштабной ипотеки», на его взгляд, «необходимы механизмы рефинансирования либо за счет государства, либо за счет мировых рынков, либо за счет фондового рынка. Другое дело, что потенциал этих ресурсов сегодня тоже под большим вопросом». При этом господин Сидоров считает, что «государство должно не только призывать банки снижать ставки, но и стимулировать строительство доступного жилья. Если его темпы будут связаны с развитием ипотеки, то страна только выиграет».
В начале августа Абсолют Банк провел в Тюмени круглый стол на тему ипотеки, пригласив представителей Главного управления строительства Тюменской области, риэлторов, застройщиков. Участники обсудили настоящее и будущее ипотеки, заострив внимание на «развитии рынка ипотечного кредитования в современных российских реалиях». Говорили о стоимости ипотечных программ, формировании спроса и предложения на покупку жилья в кредит, особенностях развития данной отрасли в нашей стране и за рубежом. Особое внимание уделили роли государства в развитии ипотеки, в том числе программе социальной ипотеки для молодых семей.
Абсолют Банк имеет право на инициативу, он входит в тройку активных операторов по ипотеке на территории Тюменской области. (Два других – это банки АкБарс и Уралсиб). Филиал Абсолют Банка начал свою работу в Тюмени в сентябре 2007 года. Уже за девять месяцев 2008-го портфель ипотечных кредитов составил 600 миллионов рублей. В настоящее время в банке работают программы «Стандарт» (кредит на покупку квартиры на вторичном рынке недвижимости с первоначальным взносом 15 процентов), «Домовладелец» (на первичном рынке – у любого застройщика на любой стадии строительства под залог имеющегося жилья), «Молодая семья». В рейтинге-2011 банков России по объему выданных ипотечных кредитов под залог приобретаемой заемщиком недвижимости Абсолют Банк занимает пятое место.
Программу «Молодая семья» (в ней участвуют и другие банки) стоит отметить особо. Она дает возможность сотням молодых семей региона благодаря Федеральной целевой программе «Жилище», рассчитанной на 2011-2015 годы, получить доступ на рынок жилья. Семьям предоставляются субсидии из федерального и регионального бюджетов в качестве первоначального взноса при покупке жилья. «В этом году участниками госпрограммы стали более пяти тысяч молодых семей, – подчеркнула начальник отдела по работе с молодыми семьями департамента имущественных отношений администрации Тюмени Наталья Бояринцева. – В ближайшее время сертификаты получат около 1400 семей». К слову, это событие, как правило, вызывает рост цен на квадратные метры. Застройщики не дремлют. «Неутешительная ситуация для молодых семей, – констатировал начальник управления по работе с сегментом розницы Абсолют Банка Антон Павлов. – Кто задумался о покупке недвижимости, надо это делать сегодня или … вчера». Представитель крупнейшей строительной компании Тюмени – ТДСК – объяснила удорожание «квадрата» увеличением затрат на строительство, подкрепив сей факт цифрами. Покрывать затраты приходится за счет повышения цены квадратного метра.
И банки себя не обижают. Процентная ставка по кредиту для молодых семей, по данным Абсолют Банка, от 11, 49 до 15,9 процента. Зависит от размера первого взноса, срока кредита и других дополнительных условий. Правда, в каждом из банков время от времени объявляются акции, которые дают право заемщикам на снижение ставок. Например, в Абсолют Банке сейчас действуют акции – «Лови момент» (до 31 августа) и «12.12.12» (до 12 декабря). Управляющая филиалом Абсолют Банка в Тюмени Татьяна Чумакова подчеркнула: при выборе банка потенциальному заемщику важно учитывать все условия получения ипотечного кредита по конкретной программе, а также его цену, которая может быть снижена против тарифа в связи с проходящей акцией, преференциями партнерам или иными дополнительными условиями. И уточнила: банк предлагает и иные кредиты, чтобы молодые семьи могли приобрести квартиру. Но не всем это по силам.
Гендиректор АН «Адвекс недвижимость» Андрей Слотин заметил: качество молодых семей, пытающихся стать участниками программы, ухудшается год от года – в том смысле, что приходят семьи всё беднее и беднее. А значит, многие просто не могут попасть в программу, так как банковский кредит им не по карману. Если смотреть правде в глаза, не только молодые семьи, а 60 процентов российского населения сегодня не может позволить себе ипотеку из-за «драконовских» процентов банков за пользование кредитом. Значит, надо снижать проценты… Но в начале августа Сбербанк РФ повысил процентные ставки. «Это не очень хорошо для рынка в целом, за Сбербанком потянутся другие», – считает Антон Павлов. Однако следует признать, что господдержка стимулирует развитие рынка недвижимости. Так, 20 процентов её в Тюменской области приобретается с помощью различных государственных и региональных программ. Очень важно их развивать.
На круглом столе Антон Павлов рассказал о состоянии и прогнозе российского рынка ипотечного кредитования. Количество банков, выдающих ипотечные кредиты, остается высоким, но их стало меньше. Прирост во втором квартале текущего года составил 25, а за июль – 37 процентов. В целом за год ожидается прирост до 38 процентов. И это на фоне роста ставок пока на полпроцента. Средневзвешенная ставка – 12,5 процента, а средний срок выплаты ипотеки – 14, 5 года. Для сравнения: в 2011 году рынок ипотечного кредитования увеличился почти вдвое в денежном выражении и на 74 процента по количеству выданных кредитов. В результате накопленный объем задолженности по ипотеке в стране составил 1, 479 триллиона рублей. В среднем за прошедший год темп прироста ипотечного портфеля – 2, 28 процента в месяц, в начале этого года – 1, 94. В Тюменской области в 2011-м портфель «тяжелел» на 2, 45 процента ежемесячно, что выше рынка РФ в целом, однако в 2012 году темп прироста составил 1, 66 процента (ниже среднерыночного). В регионах приоритет остается за первичным рынком недвижимости, при этом ипотечный портфель наполняется быстрее, чем в Москве. Тюменская область занимает второе место по этому виду кредитования, доля сделок с ипотекой выше среднероссийского и составляет 28,2 процента (по России – 17,6). В целом по стране ипотечное кредитование находится на очень низком уровне. Даже ниже, чем в Румынии, подчеркнул Антон Павлов. И это отчасти понять можно – рынок недвижимости в России начал расти только с 2009 года. Сегодня каждая шестая сделка с жильем происходит с использованием ипотечного кредита. Сравните: в Чехии каждый второй трудоспособный житель страны может «взять ипотеку».
Вспомнили участники круглого стола и кризис. «Он уже здесь, уже нечего бояться», – заметил господин Павлов. Поделился своими наблюдениями Андрей Слотин: «В связи с кризисом увеличивается количество инвесторов, которые «прячут» деньги в жилье эконом-класса. Ипотека – это пир во время чумы. У нас в компании ипотека «упала» на восемь процентов, а количество сделок не уменьшилось». По большому счету, никаких проблем на рынке недвижимости нет, считают и другие риелторы, «потому что кризис в головах».
Премьер Медведев (с ним и Федеральное правительство), пожалуй, тоже так думают – на днях снова заявили о планах снизить ставки по ипотеке до 5–6 процентов годовых. Чтобы «сделать её доступной для каждой семьи»! Но когда это случится? А тем временем «освоение» россиянами ипотеки продолжается. По данным Центробанка, в первом полугодии 2012-го они взяли на 50 процентов ипотечных кредитов больше, чем за предыдущие шесть месяцев. Использовали ипотеку как доплату при обмене имеющегося жилья на новое или как добавку к накопленным средствам для покупки квартиры-новостройки. Однако большая часть населения по-прежнему остается «за бортом» фантастически заманчивого корабля под названием «Ипотека».
