Размышления на тему ЖКХ: как построить грамотную систему?
Большинство тюменцев, проживающих в многоквартирных домах, построенных 20-30 лет тому назад, нельзя назвать богатыми. Во всяком случае, они не в состоянии за свои деньги сделать в доме капитальный ремонт. Финансовые затраты слишком велики: цифры получаются порядка 60, 70, 100, 150 тысяч рублей с квартиры в зависимости от её площади. При приватизации жилья в начале девяностых в договорах собственников, чьи дома требовали капитального ремонта, записывалось обязательство власти нести эти расходы за счёт бюджета. Потом появился Жилищный кодекс, который посчитал, что собственники должны нести расходы на содержание общего имущества дома самостоятельно, но вместе с тем органам муниципальной власти предписывалось проводить капитальные ремонты жилищного фонда через институт субсидий.
С 1 марта 2005 года участникам процесса было сказано: выбирайте одну из трёх форм управления, а муниципалитет гарантированно реализует свои полномочия в части выделения средств: 90 процентов – бюджет, 10 процентов – собственники (сегодня – 5 процентов). Кто идёт в авангарде, тот получает субсидии первым. Прошло время. Тюмень среди российских регионов оказалась впереди по темпам определения форм управления жилищным фондом, но вот вопрос капитального ремонта жилья стал растягиваться на неопределённый срок. Причиной тому – огромная потребность в финансах. В городе Тюмени она составляет около 30 миллиардов рублей.
Первым на коммерческие рельсы частного бизнеса своё хозяйство в Тюмени перевёл Александр Захаров, учредив, как того требовал ЖК РФ, ООО «УК по СЖФ» (управляющую компанию по содержанию жилищного фонда). Он и его люди провели с населением на своём участке колоссальную разъяснительную работу, в итоге в управлении у компании Захарова оказалось 195 домов – 1 млн 400 тыс. кв. м жилья (это, стоит заметить, лишь пятая часть от городского жилья, которое раньше называлось муниципальным). Проблем с капремонтами в ООО «УК по СЖФ» к 2009 году насчитали на 2,5 млрд рублей. Именно эта цифра легла в основу концепции комплексного капитального ремонта жилищного фонда, которую А. Захаров защитил на городской Думе.
– Я понимаю, – говорит Александр Витальевич, – что сегодня невозможно одномоментно поиметь столько денег, сколько требуется, например, нам для комплексного капитального ремонта жилищного фонда, находящегося в управлении компании. Кризис 2008–2010 годов выбил всех. А ведь, кроме ЖКХ, у власти есть и другие проблемы: школы, садики, пенсионеры, социальное обеспечение, дороги, благоустройство… Но мы должны хотя бы знать возможности по финансированию капремонтов жилищного фонда, чтобы планировать в ближайшей перспективе свою работу – вот что важно. Пока я не вижу плановости в этом вопросе. На сегодняшний день из областного бюджета выделено более 300 миллионов рублей на капремонт жилья в Тюмени, но мы не знаем – это всего 300 миллионов или это только начало – 300 миллионов?
Размышляя на тему ЖКХ, нельзя не коснуться моментов социальной защиты населения в вопросах тарифной политики. Люди старшего возраста, те, кто жил во времена развитого социализма, помнят, сколько стоили коммунальные услуги и услуги жилищные. Копейки. И платежи были примерно равны. Сегодня же рост тарифов на жилищно-коммунальные услуги идёт неодинаково. Стоимость услуг монополий, которые поставляют в наши дома воду, тепло, свет, газ, возросла с советских времён в 200 и более раз, а цена жилищных услуг – только в 100 раз. Причина такой несправедливости очевидна: тарифы на энергоносители формируются и утверждаются определёнными структурами субъектов Федерации, например, региональными энергетическими комиссиями, а стоимость жилищных услуг, согласно Жилищному кодексу РФ, определяется собственниками многоквартирных домов, то есть жильцами – самими плательщиками. Но психология человека устроена так, что, когда есть выбор, заплатить больше или заплатить меньше, он всегда выберет второе. А между тем, чтобы жилищный фонд ремонтировался в срок, стоимость жилищной услуги должна быть как минимум в два раза больше, чем она есть сейчас.
Любопытный факт: в 2007 году департамент экономики администрации города Тюмени рассчитал экономически обоснованный тариф на жилищные услуги для конкурса среди потенциальных управляющих компаний на обслуживание многоквартирных домов, где собственники не определились с формой управления в установленные законом сроки. И что же? По расчетам экономистов, обслуживание 1-го кв. метра жилья в тогдашних ценах должно было стоить более 20 рублей против 9-10 рублей, которые мы платили на тот момент.
– Вопрос бюджетного финансирования капитального ремонта жилищного фонда вообще бы не стоял, если бы на рынке жилищных услуг действовали экономически обоснованные тарифы, – считает Захаров, и с ним сложно не согласиться.
Раньше тарифы принимали органы местного самоуправления, но и тогда они решали в первую очередь проблемы энергетиков и водоснабженцев, а когда подходил черёд ЖЭУ, чиновники говорили: ребята, потерпите, мы и так тарифы подняли, люди возмущаются. И жилконторы терпели. А жилищный фонд тем временем ветшал.
Жилищный кодекс, как уже говорилось, доверил гражданам самим решать, кому, за что и сколько платить, установив предел: не более 22 процентов от семейного совокупного дохода. Если же счёт на оплату превышает эту цифру, то вступает в силу институт государственной социальной защиты граждан: субсидирование.
– 22 процента – это огромные деньги, – уверяет Александр Захаров. – Вот если бы законодатели установили эту планку на уровне 10-15 процентов, то субсидию получили бы гораздо больше людей, а значит, и естественный рост тарифов на жилищные услуги был бы не так ощутим. Особенно для карманов малоимущих, коих не так уж мало. Субъекту Федерации РФ законодательно дано право уменьшать эту планку, если есть бюджетная возможность…
В Российской Федерации, равно как и во всех её субъектах, существуют две специализированные структуры, которые пристально наблюдают за исполнением законодательства в жилищно-коммунальном хозяйстве и регулируют взаимоотношения сторон. Одна – Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека или, как её ещё называют, Роспотребнадзор; другая – Государственная жилищная инспекция, контролирующая качество жилищных и коммунальных услуг, поставляемых населению. Последняя призвана, в том числе, следить за сохранностью жилищного фонда. Именно в жилищную инспекцию, как правило, обращаются с жалобами люди, недовольные работой управляющих компаний. В большинстве случаев жалобы граждан касаются темы капитальных ремонтов, которых их дома давно не видели: протекающая кровля, гнилые инженерные сети, обветшалые фасады...
Представители жилищной инспекции на месте проверяют факты, изложенные в жалобах граждан, и, в случае их подтверждения, официально дают предписание управляющей компании устранить недостатки. Но что происходит дальше: управляющая компания на основании предписания жилищной инспекции, как положено по закону, выходит к собственникам с предложением о проведении, допустим, капитального ремонта кровли, в связи с чем просит их провести общее собрание, на котором двумя третями голосов принять решение о ремонте, утвердить смету расходов и порядок оплаты. Казалось бы, чего проще? Однако собрание не состоялось – никто не пришёл. Или пришли, но дружно сказали: а нам не надо! Большинство собственников многоквартирного дома не волнуют проблемы жильца девятого этажа, который, собственно, и обратился с жалобой в жилищную инспекцию. Такая вот психология.
Начинаются судебные дела. Жилищная инспекция подаёт в суд на управляющую компанию за то, что не исполнено предписание. Управляющая компания оправдывается в суде и доказывает свою невиновность, так как жильцы дома не провели общего собрания и не приняли необходимое законное решение. Наказание управляющей компании отменяется, и всё возвращается на круги своя. Чиновники исполнили свой долг и получили зарплату, судья исполнил свой долг и тоже получил зарплату, юрист управляющей компании улыбается – он доволен: ему удалось отстоять невиновность своего директора, отчего в кармане приятно ощущается жар премии в новеньких купюрах. А крыша между тем как текла, так и течёт, проливаясь на голову несчастного гражданина дождевой водой первой майской грозы…
– Патовая ситуация, – горячится Александр Захаров. – Ментальность людей, пассивность их правосознания, отсутствие ответственности у собственников помещений многоквартирных домов и несовершенство жилищного законодательства приводят к разрушению жилищного фонда. Чтобы переломить эту порочную практику, мы обратились с письмом к главному федеральному инспектору по Тюменской области Андрею Руцинскому, в котором предложили изменить ряд статей Жилищного кодекса РФ и дополнить Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённые постановлением Правительства РФ.
Суть изменений заключается в том, чтобы проведение внеочередного общего собрания собственников помещений сделать обязательным в случае, если к тому управляющую компанию принудили контролирующие органы; оплату расходов на проведение текущего ремонта многоквартирного дома принимать с учётом предложений управляющей организации. Обязанность по оплате расходов на текущий ремонт распространять на всех собственников помещений. Если собственники на общем собрании не приняли решение об оплате расходов, то управляющая организация вправе за счёт собственных средств осуществить выполнение работ, а впоследствии предъявить собственникам понесённые затраты к возмещению.
Удастся ли А. Захарову воплотить в жизнь эту законодательную инициативу – покажет время.
