СУБЪЕКТИВНО
ЧУТЬ НЕ 23 МЛН. ИЛИ 37% СЕМЕЙ МЕЧТАЮТ ОБРЕСТИ КВАРТИРУ ЛУЧШЕ, НО ПОЧТИ ПОЛОВИНЕ РОССИЯН ИПОТЕКУ НЕ ПОТЯНУТЬ
Жильё дорожает. Между тем, обостряется полемика Центробанка и Минстроя. Регулятор жаждет ликвидировать «ипотеку за 1 рубль», но Минстрой видит в ней не угрозу, а стимул для покупателя.
Сразу заметим, что количество нуждающихся в собственном жилье пляшет в зависимости от источника информации и места, где живут люди: в городе или селе. К примеру, около 43% селян, по опросу Финансового университета, готовы взять ипотеку. А, судя по опросу ВЦИОМа, около 70% жителей городов-миллионников, могут купить первую квартиру или дом по ипотеке.
Но вот Евгений Шавнев, гендиректор инвестиционной компании на рынке недвижимости «Флип», видя картину не только по опросам социологов, а в действительности, говорит, что у горожан и селян ситуации разные. «Около 80% россиян считают, что ипотека – это дорого, – приводит свои данные эксперт. – При этом если в городе выбора нет, так как купить квартиру без кредита могут позволить себе разве только 10–15% потенциальных покупателей, то в сельской местности просто отказываются от такого способа приобретения жилья».
Нам же незачем до одного процента выяснять, сколько россиян годами мечтают о своем жилье – их просто очень много. Особенно заботит эта проблема молодежь, что вполне естественно. Замечу попутно, что тяга к собственному жилью характерна разве что для России, скорее всего, из-за особенностей истории народа. В динамично развивающихся странах куда популярнее аренда квартир, поскольку люди часто меняют работу.
Но посмотрим, что вообще происходит со строительством жилья. За январь-февраль, по данным Росстата, введено 20,28 млн. кв.м. – чуть меньше, чем за этот период 2022 г. Однако нынешний февраль подвел крепко: ввели на 17,2% меньше к февралю 2022 г. Причем больше половины «квадратов» - частный сектор. Интересно, что в 2022-м побит рекорд: ввели 102,7 млн. кв.м. Но если индивидуальное строительство выросло тогда сразу на 16,5%, то многоэтажки куда как скромнее, на 5%.
Так что у истоков нынешнего падения отрасли своя история. И она, скорее всего, не завтра завершится. Причин несколько, всех здесь не затронем. Одна – отрасли не хватает сегодня 200 тысяч строителей. Цифра, по словам Елены Сенкевич, главы кадрового центра Минстроя, максимально приближена к действительности. Но это еще «семечки», судя по заявлению Антона Мороза, вице-президента Нацобъединения строителей: чтобы ввести в 2030 г. 120 млн. кв.м. и выполнить нацпроект, не хватает 5 млн работников. Понятно, что по щучьему велению они не появятся.
Другая причина провала – в начале года стартовало вдвое меньше проектов, чем прежде. «Застройщики стали сбавлять активность еще осенью 2022 года, когда спрос упал максимально», - говорит директор по маркетингу IQ Estate Татьяна Калюжнова.
Да, на лице спроса, то бишь – покупателей жилья, появились недовольные гримасы. В прошлом году девелоперы еще надеялись, что продление на год льготной, под 8%, ипотеки воодушевит россиян. Однако в январе, по данным ЦБ, люди взяли кредитов на 134 млрд. – вдвое меньше, чем в декабре. А по льготным госпрограммам – и вовсе вчетверо меньше, на 67 млрд. В конце февраля в пресс-службе сервиса «Авито Недвижимость» сообщили, что спрос на квартиры в новостройках в январе уменьшился на 35,9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. А это, в свою очередь, ставит под вопрос ввод 50 млн. кв.м. многоквартирного жилья, запланированного Минстроем на 2023 г.
Эксперты пророчат, что восстановления спроса не стоит ждать, в лучшем случае, до конца года. Но поскольку новых проектов запущено вдвое меньше, то и в 2026-27 годах ввод жилья серьезно сократится.
Мало того, эта карусель в конце 2022 г. вздула мощный «пузырь»: в стране не продано квартир разной степени готовности общей площадью почти 70 млн. кв. м. – это 66% всего объема, реализуемого на первичном рынке. «Пузырь» и дальше может раздуваться, говорят эксперты.
Словом, мы добрались до цен. «За 2022 год стоимость жилья выросла примерно на 20–25%. При этом себестоимость строительства увеличилась еще больше: как минимум на 30%. Сейчас мы видим, что рынок недвижимости вышел на ценовое плато, – сообщил гендиректор строительного холдинга «Сенатор» (С.-Петербург) Александр Леушин. При этом предложение будет сокращаться, так как не все застройщики способны работать в условиях турбулентности. Что в долгосрочной перспективе приведет к росту цен».
По мнению Леушина, в 2023 г. цены притормозятся – основной рост отыгран. Однако в конце марта замглавы Минстроя Никита Стасишин заявил: «Не надо ждать снижения цен квадратного метра, с учетом роста [цены по] некоторым позициям строительных материалов, роста [стоимости] проектного финансирования, исходя из сокращения темпов продаж, с учетом декларированного качества проектов, стоимости земли и инфраструктуры». По его мнению, сейчас сложился «идеальный баланс цены и способов улучшения жилищных условий». Стасишин посетовал на некомпетентность экспертов, прогнозирующих обратный тренд.
Обратите внимание на один из акцентов чиновника: подорожание строительных материалов. Мотив не новый. Уже несколько лет отрасль, депутаты профильного комитета Госдумы, Национальное объединение строителей пытаются снизить цены. В начале марта они обратились по этому поводу в Федеральную антимонопольную службу и Генпрокуратуру. Глава Минстроя Ирек Файзуллин на съезде РСПП пояснил: «Сегодня, когда все базовые показатели комплексного проекта строительства сформированы на пять лет и наши программы тоже долгосрочные, хотелось бы совместно зафиксировать на некоторые виды строительной продукции долгосрочные контракты».
Эксперты ведущего в России аналитического агентства СМПРО удивлены таким подходом чиновника: «Производители бессильны на пять лет вперед учесть в себестоимости своей продукции рост тарифов на энергоносители, расходы логистики, изменение курса валюты … Материалы и строительно-монтажные работы в стоимости квадратного метра на первичном рынке жилья весят меньше 50%», - указывают аналитики. Эта доля снизилась с 77% в 2014 г. до 49% в первом полугодии 2022 г. Значит, последние 8 лет не строительные материалы, указывают в СМПРО, драйвер роста цен. Они куда больше зависят от затрат на земельные участки, проектно-изыскательские и строительно-монтажные работы, подведение коммуникаций и подключение к сетям, налогов. Доля этих расходов в цене квадратного метра превышает 70%.
Руководитель Национального объединения производителей строительных материалов и строительной индустрии Антон Солон задает вопрос: «Совершенно очевидно, что отрасль (Минстрой) и промышленность стройматериалов являются единым целым. И нам надо ответить на вопрос, на какие данные опираться их производителям при формировании бюджета и инвестиционных программ?»
Полемика обостряется, но, похоже, аргументы оппонентов чиновников от строительства не убеждают.
На пик взлетает второй конфликт, на сей раз между Центробанком и опять же Минстроем. Повод не шуточный: льготная ипотека, в том числе – от застройщика. Регулятор в бурном росте таких кредитов видит большие риски для всех участников: заёмщиков, банков, девелоперов.
В конце апреля 2020 г. правительство утвердило программу льготной ипотеки на новостройки со ставкой 6,5% годовых. С тех пор льготу несколько раз продлевали, а ставку меняли. Максимальный срок кредита 30 лет.
«Ипотеку от застройщика», доля которой достигла более половины в общем объеме кредитов, выдают в рамках льготных программ на новостройки по экстремально низким ставкам: 0,01-0,1%. Они получаются за счет того, что квартиру продают на 20–30% выше рыночной цены, говорится в специальном докладе ЦБ.
Еще осенью 2022 г. глава регулятора Эльвира Набиуллина называла ипотеку по нулевым ставкам «маркетинговым ходом», за которым зачастую скрывается схема продажи квартир по завышенной стоимости. Большинство сделок строилось на основе льготной программы с господдержкой (предельная ставка по ней сейчас 8% годовых). Банки в таких схемах получают от застройщика комиссию. Но ее размер «зашивают» в наценку за жилье, которую в итоге оплачивает ничего не подозревающий клиент.
После критики сверху участники рынка быстро придумали новые схемы, в частности «ипотеку за 1 рубль». В таких программах были замечены крупные банки, в том числе Сбербанк.
«Нас очень беспокоит то, что такие схемы множатся. Одна схема закрывается, появляется другая»,— заявила в начале марта госпожа Набиуллина на пресс-конференции по итогам заседания совета директоров ЦБ, не называя, впрочем, конкретные компании и банки. Глава ЦБ указала на одну из последних схем — ипотеку с кэшбэком на первый взнос. Однако стоимость недвижимости при такой акции оказывается на 10–15% выше, чем без участия в ней.
Пока такие случаи единичны, но, в конечном счете, эти схемы «несут риски для заемщика», отметила Набиуллина. По её словам, ЦБ готов пойти на регуляторные меры, как было с субсидируемой ипотекой от застройщиков. ЦБ хочет действовать в трех направлениях: повышать надбавки к капиталу банкам, увеличивать отчисления в их резервы и поменять принципы информирования граждан о таких кредитах, говорится в его докладе для общественных обсуждений.
- Знаете, сейчас такое ощущение, что строительная отрасль подсела, как на иглу, на льготную ипотеку, и чем дольше сидишь, тем больнее слезать, - говорил в декабре замдиректора департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Руслан Булатов.
Он отметил, что регулятор всегда выступал против программ субсидирования, поскольку они «искажают цены» и «создают дисбаланс в долгосрочной перспективе». По его словам, из-за льготной ипотеки за три года цены «практически разъехались», и создается впечатление, что на первичном рынке ипотеки не осталось вовсе.
Однако строительный блок кабмина поддержал продление ипотечных льгот, в том числе программы субсидирования от застройщиков. Минстрой, озабоченный резким падением спроса, намерен в апреле представить новые стимулы по льготной ипотеке. По мнению замминистра Стасишина, данная мера должна действовать как минимум до конца 2023 г. Чиновник утверждает, что программы от застройщиков по «досубсидированию ипотеки» увеличили доступность жилья для россиян.
Интересно, что даже эксперты, в том числе работающие на рынке недвижимости, по разные стороны баррикад. Вот, к примеру, мнение Олега Репченко, руководителя аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости»:
- Произошла подмена понятия «доступное жилье» понятием «доступная ипотека». Почему-то все решили, что надо сделать ипотеку дешевле – и это, мол, станет панацеей. Но что мы увидели? Чем ниже ставка по ипотеке, тем выше цена квартиры. А бюджетные деньги перетекают в сверхприбыль застройщиков. Посмотрите отчеты за 2020-2021 годы, тех из них, кто торгует на бирже. За счет льготной ипотеки прибыль у них выросла раза в два.
Даже сейчас, утверждает Репченко, когда перегрет рынок и падает спрос, растёт интерес к акциям крупных девелоперов, хотя большинство из них не публикуют отчетность за 2022 год и про убытки никто не объявил. Единственный застройщик, который отчитался - это ГК «Эталон». По итогам 2022 г. его чистая прибыль - 13 млрд руб.,вчетверо больше, нежели в 2021 году, хотя продажи в натуре упали на 35%. Рекордную прибыль обеспечила цена «квадрата».
- Жилье стало настолько дорогим, что даже не смотрят на почти нулевые ипотечные ставки, - говорит Репченко. - Доступная ипотека не сделала доступным жилье. Цены стали слишком далеки от платежеспособного спроса.
Но вот противоположное мнение Ирины Доброхотовой, управляющего партнера Dombook, председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»:
- Вопрос именно в том, что ипотека позволяет нам не копить, а приобрести жилье в данный момент. Деньги с течением времени подвергаются инфляции. Поэтому если даже человек накопит за восемь лет, то эта сумма уже не будет иметь ту покупательную способность. Кроме того, человек, пока копит, вынужден жить в своей старой квартире, часто это большие семьи. Ну и зачем это все, если мы можем взять ипотеку и сразу улучшить жилищные условия?
Словом, у каждой из сторон свои резоны. Центробанк заботится о покупателях квартир, которые переплачивают. А кроме того, как уже знают читатели, прибыль банков в прошлом году рекордно упала – в том числе, подсуропила «ипотека за 1 рубль». На прошлой неделе, к примеру, Альфа-банк впервые за 14 лет отчитался по итогам 2022 г.: убытки на 117,1 млрд руб., а годом ранее имел 136,6 млрд руб. прибыли.
Минстрой, со своей стороны, получил головную боль в виде «пузыря» на рынке недвижимости. Хотя чиновники скромно помалкивают о переплачивающих за жилье льготных ипотечниках, однако строительная отрасль по цепочке обеспечивает около половины занятости в экономике страны. А «пузырь» зависших квартир не только экономике угрожает, но и доходам огромной части россиян, которые и без того в прострации. Уже, например, ощутимо упал выпуск цемента, а значит и зарплаты работников…
Правда, как выяснилось буквально на днях, к концу первого квартала, строители запустили проекты многоквартирных домов площадью на 20% больше, чем годом ранее. Скорее всего, помогли скидки залетевших в «пузырь» застройщиков в ряде регионов на 20%, а в случае полной оплаты - и на 25%. Это, на мой взгляд, лишний раз подтверждает аргументы Центробанка насчет иллюзий с околонулевой ипотекой. И всё же, из 100 млн кв. м., которые строят сейчас, продано лишь 28%, указывают в «ДОМ. РФ».
Куратор отрасли вице-премьер Марат Хуснуллин пообещал поднять вопрос о льготной ипотеке на уровне премьера и даже президента. Кстати, во вторник глава государства на совещании по экономическим вопросам указал на дисбалансы и «затоваривание» на рынке жилья, передает ТАСС. Он обратил внимание, что эти риски надо снижать и обеспечить устойчивое долгосрочное развитие строительного рынка, поручив поддержать спрос на рынке недвижимости. Но ведь высокие лица сами не станут выяснять, доводы какой из сторон весомее: Минстроя или ЦБ? Скорее всего, будет назначен арбитр. А в бюрократических играх свои правила. И в нынешней ситуации, скорее всего, прислушаются к тому, кто раньше добежит до высокопоставленного кресла…
И вот, что называется, в последнюю минуту: ЦБ заявил, что «дестмулирует» рискованные ипотечные программы от застройщика «вплоть до 0,1%». С 30 мая по таким ссудам банки должны формировать дополнительные резервы.
Посмотрим реакцию Минстроя и потенциальных ипотечников.
Игорь ОГНЕВ /фото: ingraficon.ru/
