ОТКРОВЕННЫЙ РАЗГОВОР
Из материальных благ жильё – единственное, что является не роскошью, а главнейшей потребностью человека (после воздуха, воды и пищи), одним из условий его плодотворной работы, прочной семьи, стабильности общества. Благословенна будет та власть, которой удастся решить жилищный вопрос.
Строят в Тюменской области много. В 2021 году объем ввода жилья составил более 1,7 млн кв. метров, это на 8% выше уровня предыдущего года. При этом главной тенденцией в сфере строительства стало увеличение индивидуального жилья. В сравнении с 2020 годом показатель вырос на 31%, составив в общем объеме строительства 47%. «У жителей региона есть возможность приобретать такое жилье и есть механизмы поддержки для населения, поэтому и сегодня этот тренд сохраняется, а объём ввода ИЖС остается большим», – сказал начальник Главного управления строительства Тюменской области Павел Перевалов на открытии III Градостроительного форума.
Проблемы развития регионального рынка малоэтажного домостроения бурно обсуждались на экспертной секции форума. Тон задал заместитель начальника ГУСа Тюменской области Сергей Бауэр.
– Хотя аналитики отмечают устойчивый спрос в этом сегменте, малоэтажное строительство – очень дорогое удовольствие. Недостаточно построить индивидуальный дом или таунхаус, еще надо создать необходимую инфраструктуру: подвести линии электропередачи, проложить инженерные сети, построить дороги, а потом их обслуживать. Нужны детсады, школы, бытовые и прочие социальные объекты. Всё это останавливает граждан или вынуждает впоследствии избавляться от недвижимости из-за невозможности её содержать, – отметил спикер. – Чтобы переориентировать людей, сделать их настоящими собственниками, хозяевами на земле, следует включить, помимо регулирования цен, другие механизмы помощи рынку «загородки». Это и льготная ипотека, и возможность стандартизации объектов на всех уровнях, и льготы для строителей, которые будут заниматься этим, и господдержка строительства инфраструктуры.
Посыл о сложностях загородной жизни развили девелоперы. Гендиректор компании «Сибирские владения» Мисаил Калайчиев предложил объединить усилия застройщиков и нескольких девелоперов на одной площадке освоения. Это прекрасная возможность снизить расходы каждого на инженерное обеспечение жилой застройки. Чуть позже сюда подтянулись бы банки и бизнес. Тем более что прецедент имеется – микрорайон «Тюменская слобода», который за пять лет превратился в территорию, где есть всё для комфортного проживания. Почему бы не использовать этот опыт в загородной недвижимости?
Становлению и развитию малоэтажных посёлков «в полях» мешает не только процедура выделения участков под строительство (уж слишком долог путь разрешительных документов от заявки до закладки фундамента), но и препоны на рынке кредитования. По словам руководителя ряда загородных проектов (посёлки «Перелада», «Хорошее место») Дмитрия Лугина, сейчас проще взять льготный кредит на строительство, чем купить готовый дом на льготных условиях. Ситуация не изменится, пока банки не станут считать индивидуальных предпринимателей юридическими лицами и не включат их в программы льготной ипотеки.
Президент объединения риэлторов Тюменской области Светлана Бабушкина поделилась собственным печальным опытом, когда за присоединение к газовой трубе в семи метрах от дома сетевики запросили более 2-х млн рублей. Целый год прошел в переговорах, прежде чем грабительскую цену снизили до 70 тысяч.
– Очень многие вынуждены продавать почти готовые дома по бросовой цене, так как не могут осилить строительство и так называемые дополнительные расходы. А будь у них возможность где-то перехватить миллиона полтора, разочарований по поводу несостоявшейся загородной жизни было бы меньше. У меня вопрос к банкам: почему у вас нет кредитных предложений на достройку и благоустройство?
Увы и ах! В связи с повышением ставки Центробанка заложниками ситуации стали не только застройщики, но и банки.
– Что касается кредитования загородной недвижимости, то проблема действительно существует. Мы готовим в рамках ИЖС собственную программу, прорабатываем механизм предоставления доступных кредитов. Сроки реализации – начало мая – конец лета, – туманно пояснил представитель «Россельхозбанка» Евгений Викулов.
Еще одна история с географией. Из-за указания застройщиком в объявлении заниженной стоимости «квадрата» загородной недвижимости регистрация сделок при выяснении покупателем реальной «цены вопроса» нередко срывается. Это ведет к дискредитации цивилизованного рынка. Неплохо, если бы Росреестр, располагающий всей полнотой информации, предоставлял риэлторам и банкам сведения о фактической стоимости объектов недвижимости.
Непомерно выросла стоимость земельных участков. Совсем недавно в черте города можно было купить участок в пределах 130- 170 тыс. рублей за сотку, а сегодня просят 250 тысяч.
Вопреки и несмотря на, популярность загородной недвижимости растёт. В Тюмени появляются уникальные жилые районы. К примеру, квартал «Совушки» у д. Ембаево по Тобольскому тракту, в котором будут совмещены малоэтажная застройка и коттеджи. Ещё один необычный проект – «Финская улочка» на Московском тракте. Его особинка – открытая придомовая территория. Каждый участок огорожен только с трёх сторон (забор начинается с фасада дома). За счет этого территория расширяется, а ухоженный газон перед домом и живая изгородь создают ощущение уюта. Тот, кто бывал в Европе, возможно, видел подобные улочки.
Однако жильё такого рода – товар штучный, рассчитанный на обеспеченных покупателей. А что может приобрести сегодня массовый потребитель? Новых площадок с готовой инфраструктурой вблизи муниципальных образований почти не осталось. Строить в чистом поле дорого и очень долго в экспозиции. Цены лезут вверх – 70 тыс. рублей за квадратный метр.
– Почему у нас такая себестоимость? – возмущается Дмитрий Лугин. – С какого перепугу подорожала, например, щебёнка, которая добывается в местном карьере? В мутной водичке всегда есть соблазн поймать рыбку пожирнее. Давайте не будем оскотиниваться. Мы – предприниматели и, разумеется, должны думать о заработке. Но мы не спекулянты, чтобы поднимать цены, если для их роста нет основания.
Сам он держит невысокий ценник благодаря отлаженным технологиям строительства и призывает коллег тоже проявить гражданскую позицию.
Для инженерного обустройства загородного жилья необходимо софинансирование с федеральным бюджетом. Об этом заявил заместитель председателя комитета по экономической политике и природопользованию Тюменской облдумы, координатор федерального проекта "Российское село" и регионального "Свой дом" Виктор Рейн:
– Регион должен выполнять взятые обязательства по обеспечению жителей земельными участками. Расходы по подведению линий электропередачи к малоэтажной застройке приходятся на региональный бюджет, а это миллиардные затраты. Если сегодня общероссийский тренд – максимально приблизить людей к земле, то инженерное обустройство территорий должно происходить на условиях софинансирования из федерального бюджета.
В работе секции «Тренды и проблемы развития регионального рынка малоэтажного домостроения» принимали участие эксперты, застройщики и архитекторы, девелоперы, представители власти и бизнеса, банковской сферы. Они рассмотрели проблемы, которые касались перспектив развития загородного строительства в ситуации международных экономических и финансовых санкций, вопросы ценообразования, узнали о последних изменениях в законодательстве, призванных облегчить жизнь девелоперам и частным застройщикам. А предложения Тюменской области о софинансировании Виктор Рейн обещал направить в Правительство РФ и Минстрой России.
НА СНИМКАХ: продукция девелоперской компании «Новая земля»; участники сессии по загородной недвижимости.
Ольга РАДУТНАЯ
Светлана АХМЕДНАБИЕВА, Тимофей ГЕРАСИМОВ /фото/
