СУБЪЕКТИВНО
Хотя в 1-м полугодии Росстат зафиксировал рекордное падение жилищного строительства, в конце июля президент Путин донёс до россиян радостную весть: «У нас есть исторический шанс: в обозримые сроки, абсолютно понятные, может быть, впервые за всю историю России решить, кардинально решить жилищный вопрос». Однако глава государства может оказаться излишне оптимистичным.
В прошлом номере «ТП» я писал, что в целом по стране, за исключением редких регионов, дела обстоят не ахти. Но власти, источая оптимизм, уповают, в основном, на льготную ипотеку. Годом ранее ставка превышала 9%, а в апреле государство снизило её до 6,5%. Поначалу – до 1 ноября 2020 г. Условия: кредит не дороже 6,5% годовых на весь срок заимствования: первоначальный взнос не менее 15%. Изначально льготная ипотека была доступна для квартир стоимостью до 8 млн в Москве, Санкт-Петербурге, Ленинградской области и до 3 млн в регионах. В июне лимит увеличили до 12 млн и 6 млн соответственно, а в августе первоначальный взнос снизили с 20% до 15%.
И вот на прошлой неделе президент Путин предложил сохранить льготную ставку до 1 июля 2021 г. Премьер Мишустин тут же напомнил, что льгота хорошо себя зарекомендовала. Профильный вицепремьер Хуснуллин привел такие подробности: «Население принесло в виде первоначального взноса более 100 млрд. Мы ожидаем, что продление программы позволит до конца года улучшить жилищные условия еще примерно 152 тысячам семей. И еще порядка 300 млрд придет в экономику страны». Всего же, по прогнозам правительства, продление ипотеки до 1 июля позволит улучшить жилищные условия 600 тысячам семей.
Гендиректор «Дом.РФ» г-н Мутко оценил, что на продленную программу дополнительно выдадут 350 тыс. кредитов на 1 трлн, построят еще около 30 млн кв. м.
Чиновники разных рангов, в том числе – на совещании правительства в присутствии президента, восхваляя мудрое решение продлить льготную ипотеку, так и сыпали вдохновляющими цифрами. В «Дом.РФ», например, подсчитали: согласно данным ЦБ, ипотечный портфель банковского сектора с учетом секьюритизации (финансирования выпуска надежных ценных бумаг) в августе впервые превысил 9 трлн. А ежемесячный платеж по кредиту снизился в среднем на 20%.
Конечно, вовлеченные в ипотечный оборот дополнительные миллиарды и даже триллионы ласкают уши начальников. Но вот что странно: никто не стал огорчать главу государства фактами, мягко скажем, не очень приятными. И прежде всего – для ипотечников. Ситуацию слегка отрезвила глава ЦБ Эльвира Набиуллина, заявив телеканалу «Россия 24» в кулуарах инвестиционного форума «Россия зовет!»: «Сейчас у нас уровень проникновения ипотеки не очень большой. У нас где-то 6% людей имеют ипотеку…». Для сравнения, тут же огорошила Набиуллина, в других (развитых) странах по ипотеке приобретает жильё половина населения!
В колоссальном отставании России виновата всё та же бедность: 80% не могут купить жилье, говорят социологи, поскольку нет денег. По последнему прогнозу Международного валютного фонда, к 2025 г. уровень жизни в РФ практически сравняется с показателем Туркмении ($12,85 тыс.), хотя сейчас опережает почти на 20%. Не сильно подталкивает даже льготный кредит. Эксперты признают: так называемый ипотечный бум сигнализирует не о восстановлении рынка, а о растущей бедности населения. К тому же ипотека – вовсе не драйвер роста экономики, а лишь способ более-менее поддержать спрос на новостройки, соглашается руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. По его мнению, без льготной ипотеки спрос рухнул бы еще сильнее.
А по бедности россиян ударил еще и рост цен жилья. Причем, во всех классах. Квадратный метр в Москве подорожал почти на 10% с начала года. Но это – в среднем. А вот в зависимости от класса жилья и его местоположения картина другая: малогабаритные квартиры в проектах Ingrad подорожали на 17% в Москве и на 11% в Подмосковье.
Однако общероссийский льготноипотечный лидер вовсе не Москва и не столичный регион. По данным Росреестра, к началу октября большинство сделок по льготной ипотеке заключено в Приволжском федеральном округе: здесь регионами-лидерами стали Татарстан, Башкирия и Чувашия. На втором месте СевероЗападный ФО: наилучшие показатели у Санкт-Петербурга и Ленинградской области. На третьем месте Центральный ФО, где лидируют Воронежская область и Москва. Также в пятерке лидеров Южный и Уральский ФО. Во втором квартале по сравнению с первым жильё во всех этих регионах подорожало на 10% — больше, чем в 150 городах по всему миру, свидетельствует исследование GlobalResidentialCitiesIndex. А Питер, где цены подскочили аж на 16,2%, попал даже в пятерку крупных городов мира.
Что думают игроки региональных рынков о льготной ипотеке, ее влиянии на рост цен и возможностях этот рост затормозить? Ведь в результате доступность жилья не повышается, а, как ни странно, снижается. И стартовавшая весной программа реализована лишь частично.
– Мы наблюдаем, как продолжают падать реальные доходы населения, – говорит старший аналитик банковских рейтингов Национального рейтингового агентства Надежда Караваева, – и по итогу года может превысить 3%, а рост цен недвижимости продолжается и частично нивелирует повышение доступности ипотечных кредитов для заемщиков.
Аналитики считают: лавинообразный рост цен спровоцировала сама льготная ипотека, и такого эффекта чиновники от неё не ждали ни сном, ни духом. А должны бы… Причин эксперты и строители называют несколько: отложенный спрос, замедление темпов появления готовых домов, подорожание импортных стройматериалов, комплектующих и оборудования. Константин Тюленев, директор по продажам ГК «Ingrad» (Москва): «Динамика цен на квартиры, не относящиеся к инвестиционной категории, зависит уже от большего числа факторов. Влияет не только ажиотаж вокруг льготной ипотеки, неустойчивость рубля и, как следствие, увеличение себестоимости строительства, степень готовности объекта и так далее. Снижения цен однозначно не будет».
Бедность людей в сочетании с подорожанием квадратного метра поднимает не только общий объем стоимости ипотеки. Так, за полугодие портфель этих кредитов впервые в истории превысил 8 трлн рублей. Но следом, сообщало агентство «Долговой Консультант», и прирост просроченной задолженности за январьиюнь поднялся до 80% – столько дал весь прошлый год. Бум неплатежей наблюдался в Крыму, Калмыкии, Севастополе, Приморском крае и в Кабардино-Балкарии.
Более того, аналитики предупредили, что госпрограмма ипотечного кредитования под 6,5% может еще больше ускорить накопление проблемных кредитов. Если бы власти были хоть чуточку дальновиднее, они сразу бы установили льготы на год-полтора вперед, чем предупредили бы ажиотаж. Но только сейчас заговорили о том, чтобы продлить льготы до конца 2021 г. Но это всё равно, что резать хвост кошке кусками. Люди торопятся поспеть на хорошие условия, что разгоняет растущие и без того цены еще сильнее. Этому, без сомнения, будет способствовать и тот факт, что комиссия правительства по законопроектной деятельности не поддержала инициативу лидера «Справедливой России» Сергея Миронова ввести мораторий до конца года на рост тарифов естественных монополий. Хотя тарифы каждый год поднимаются наперегонки.
Да, господдержка ипотеки не должна быть вечной. Но будь она сразу объявлена на 1-1,5 года, можно было, не торопясь, разработать новые типы ипотечных продуктов, обеспечивающих доступность жилья не только уровнем ставок, но и датой первого платежа после переезда в новую квартиру, отсутствием или существенным снижением первоначального взноса и тому подобным, говорят эксперты.
Отдельную причину подорожания жилья эксперты видят в переходе отрасли с июля 2019 г. на эскроу-счета. Механизм, по идее, должен как класс ликвидировать обманутых дольщиков – их невообразимо много. Напомню: деньги ипотечников начали зачислять на эти самые эскроу-счета в банках, и дома строят на кредиты. Свои деньги строители получат сполна, когда дома сдадут на все сто. На прошлой неделе глава ДОМ.РФ г-н Мутко с гордостью сообщил, что впервые меньше половины домов строят по старым правилам.
Все начальники хором заверяют, что «реформа состоялась». Однако в регионах поют матушкурепку. В Новосибирской области, например, почти четверть компаний в зоне риска. В Воронежской и вовсе проектное финансирование может поставить крест на застройке территорий.
У банков свои претензии: нельзя привлечь дополнительные инвестиции на этапе реализации проекта, нет механизма, чтобы рефинансировать другими банками долги застройщика «переносом» эскроу. Застройщики давно пытаются поэтапно эти счета «взламывать», чтобы получить доступ к деньгам ипотечников.
Наконец, в «Опоре России» заявили, что застройщики ставят ипотечника перед кабальным выбором: хочешь квартиру подешевле – подписывайся под старым договором долевого участия, а если дороже – вот тебе эскроу! Правильно, большинство соглашаются на «подешевле». Так что обманутых дольщиков, предупреждают в Счетной палате, будет не меньше, а больше. Эксперт по правовым вопросам «Опоры России» г-жа Петропольская утверждает, что полумерами не обойтись: «В кризисной ситуации государство само и прямо должно выплачивать дольщикам».
В итоге аналитики озабочены надуванием ипотечного пузыря: существенного отклонения цены кв.м. от справедливой, отражающей весь будущий доход, поясняет Сергей Хестанов из «Брокер открытие». Он уже видит предпосылки пузыря в крупных городах. Опасность в том, что цены растут на заемные деньги, доходы ипотечников много лет заморожены или, хуже того, падают, а залоги зачастую никчемны. Гасить кредиты нечем, хотя чиновники и радуются их росту, не ощущая опасности.
Некоторые эксперты не опасаются пузыря, поскольку, мол, доля ипотеки – 6% – слишком мала. Однако, по словам академика Абела Аганбегяна, очень слаба банковская система. «Эксперт РА» прогнозировало в 2020 г. исчезновение 40 банков: с 400 до 360. Это – плюс к 40-ка, ликвидированным в 2019 г. К тому же, предупредила г-жа Набиуллина, в ближайшие годы люди выведут с вкладов несколько триллионов рублей, а валюту уже забирают чуть не всю. Отсюда вывод: даже малая, по сравнению с теми же США, величина просрочки платежей ипотечниками натворит такое, что мало не покажется. Напомню, что ипотечный пузырь 2008 г. в США сравнивают с Великой депрессией 1929-33 годов, он вызвал мировой финансовый кризис, затронувший и Россию. А Япония до сих не может очухаться от схлопывания пузыря 80-х годов. Словом, шутки с такими играми плохи. Вряд ли они помогут реализовать «исторический шанс», о котором говорил президент Путин.
Игорь ОГНЕВ /фото из открытых источников/
