СУБЪЕКТИВНО
Строители России с началом пандемии, хоть многие и работали на свежем воздухе, однако не избежали общей участи. Во втором квартале обрушились все показатели и, конечно, прибыль. Вряд ли в третьем квартале отрасль компенсирует потери. «Уже в мае, по данным Росстата, ввод общей площади жилых помещений, по сравнению с соответствующим периодом прошлого года, упал почти на 25%», – отмечает директор Центра конъюнктурных исследований ВШЭ Георгий Остапкович. Он считает: потери за год будут не меньше 10%. По данным Центра стратегических разработок (ЦСР), выйти на докризисные объемы удастся не раньше 2024 г.
В общую статистику входит сдача многоквартирных домов, а также индивидуальных, в том числе – в садоводческих товариществах. Поэтому многие чиновники надеются вытащить многоквартирные дома в 2020 г. на уровне прошлого – около 40 млн кв. м, считает руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. В прошлом году сдали около 82 млн кв. м, но в действующем нацпроекте на 2020 г. показатели сильно выше: 98 млн кв. м. Темпы в 2021–2022 годах могут замедлиться, предупреждал в конце ноября прошлого года министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев. Этот период, по его словам, будет самым сложным, что видно по сокращенному числу разрешений на строительство в субъектах.
По новому указу президента строительство жилья нужно увеличить до 120 млн кв. м в год к 2030 г. Именно к этому сроку улучшать жилищные условия ежегодно должны не менее 5 млн семей. Ранее этих целей планировалось достичь в 2024 г. Такого падения Росстат никогда не фиксировал.
В Тюменской области, по словам губернатора Александра Моора, к концу 2020 г. надеются ввести почти 1,5 млн кв. м. По региональному проекту «Жилье» с 2019-го по 2024 годы запланировано сдать более 11 млн кв. м, в том числе свыше 3,7 млн кв. м − в индивидуальных домах.
Еще в 2019 г. с рынка ушло 700 из примерно 3000 застройщиков. За 1-е полугодие обанкротились еще 73, которые вели проекты на 1,2 млн кв. м. За июль-август процедуру банкротства запустили ещё 25 девелоперов.
Каждая пятая компания уже в предбанкротном состоянии, а каждая третья по итогам четырех месяцев работала в убыток, сообщает ВШЭ. Подобное плачевное состояние отрасли порождает еще одну проблему – для сдачи свыше 10 млн кв. м «незавершенки» требуется более 500 млрд руб. Однако управляющий партнер компании «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский знает, что у правительства есть только 120 млрд. Очевидно, оставшуюся сумму также должно найти государство. Самому бизнесу такой подвиг не по зубам. Продажи новостроек по договорам долёвки в 1-м полугодии, по сравнению с прошлым, рухнули, по данным Росреестра, на 40%, вторичного жилья – на 65%.
Но и государство, кажется, не поможет бизнесу. По данным Счетной палаты, примерно в 63 тыс. объектов здравоохранения, образования, ЖКХ и других, заморожено 5,3 казенных трлн. А бюджет уже дефицитен. Эти «могильники» не разгрести без специального федерального закона и создания отдельного ведомства, считает председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев. До сих пор не определено само понятие объекта незавершенного строительства, порядок его госрегистрации, механизмы, блокирующие рождение новых недостроев. Глава Минстроя Якушев тоже признал: «порядок не очень точно определен».
Законодатели и эксперты задумались, как помочь застройщикам сохранить персонал в кризис. По Росстату, в отрасли занято 6 млн, а средняя зарплата – 41,8 тыс. руб. Сенаторы предлагают освободить на два года компании от страховых выплат с фонда оплаты труда (ФОТ) с 30% до 15%, оставив компаниям около 35 млрд руб. ЦСР советует еще и заморозить на полгода налог на прибыль (сейчас ставка 20%).
Тогда у компаний отрасли высвободятся 155,7 млрд руб., которые, как считают в ЦСР, можно пустить на зарплату в льготный период. А две меры высвободят для этой цели свыше 190 млрд руб. для 662,6 тыс. работников. Предложение ЦСР в правительство пока не направляли. Один из федеральных чиновников говорил «Коммерсанту»: пока непонятно, как оперативно отследить, чтобы освободившимися средствами не производственные дыры затыкали, а зарплаты выплачивали. Еще один эксперт заметил, что застройщики платят налог сразу после ввода объекта, а если льгота актуальна короткий период, то повезет не всем. Плодами легко воспользуются в основном крупные девелоперы.
Если сбудутся негативные прогнозы экспертов, к концу года мы получим 400 000 безработных. Однако дальше прогнозировать сложно. «Сейчас рынок поддерживает субсидирование ипотеки, но если начнет нарастать безработица, кредиты уже не помогут. Значит, строительство столкнется с кризисом сбыта», – поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Застройщики в сентябре заявляли, что сейчас продажи недвижимости рекордны, однако уже в начале будущего года это аукнется. «Мы столкнулись с отложенным спросом, и сейчас наверстываем упущенное», – отмечает руководитель департамента продаж Glinkom Кристина Дудко. «Сейчас у нас подъем – я надеюсь, он продлится до конца года, – а потом, конечно, рынок просядет», – добавляет CEO Comcity Владимир Киреенко.
Рост «незавершенки» по старым схемам (без эскроу-счетов), по словам Остапковича, автоматически вызовет негативную реакцию у покупателей, которые окажутся обманутыми дольщиками.
Но кроме атаки вирусной зразы, терзает вторая – традиционная в России – беда: компании из последних сил барахтаются в бюрократических путах. «Отрасль не готова строить больше жилья», – заявил полномочный представитель президента в Дальневосточном федеральном округе Юрий Трутнев, подчеркивая, что это становится проблемой: «Регулирование настолько сложное, что, сказать честно, примерно одинаковые время и усилия требуются построить дом и разобраться с документацией». И это – по стране в целом. «Плохо, когда пять-шесть месяцев уходит только на получение разрешительной документации до начала строительства», – говорит вице-президент Российского союза строителей (РСС) Николай Глушков. Избыточны до 50% требований, заявлял глава Министерства строительства Новосибирской области Иван Шмидт.
Между тем еще в июне президент Путин поручал правительству проанализировать регулирование отрасли, а также внести изменения. По словам президента, на первом этапе правительство готово перевести в рекомендации почти треть требований. Другой вопрос: а вдруг упрощенные процедуры повлекут не просто плохое качество, а даже опасное для жизни? Ответить на этот, как понимаете, сверхактуальный вопрос никто даже не пытается…
Как видим, хвалёную «регуляторную гильотину» парализовало.
Но, кроме внутриотраслевой, есть картина территориальная, по стране. Так вот, по данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), из 1117 городов в 860-ти от крупных (это 14 регионов с населением свыше 1 млн, такие, как Новокузнецк, Орел, Мурманск, Нижнекамск, Волгодонск) до малых, с менее 50 тыс. человек – практически не строят никакого жилья.
Между тем по данным руководителя РАСК Николая Алексеенко, в этих 14 регионах живёт около 6 млн, и у них или весьма ограниченные возможности приобрести новое жилье, или нет таких возможностей вовсе.
Но кроме внутриотраслевой картины и территориальной есть еще аспект, я бы сказал, индивидуальный.
К примеру, как следует из опроса ФОМ, сегодня большинство россиян проживает в отдельной квартире (61%), а каждый третий – в собственном доме. Получается, 82% блаженствуют в своём жилье. Свои условия 67% оценивают хорошими, но почти каждый 5-й – обратного мнения. На «терпимые» соглашаются лишь 10% респондентов. Для сравнения: 11 лет назад довольны жильём были 32% россиян, половина называли условия терпимыми, а 18% вовсе были недовольны.
Вроде бы, на первый взгляд, нынешнюю картину трудно назвать ужасной, однако свыше половины респондентов (57%) не против заиметь жилье получше, однако у 80% нет достаточных денег.
Один пункт требует отдельного комментария. Дело в том, что понятие «отдельный дом» слишком расплывчато. Сегодня окраины крупных городов, той же Тюмени, украшают поселки – от небольших до внушительных – если не дворцов, то весьма роскошных коттеджей. Но статистика эти строения числит как отдельные дома – вместе с почти лачугами, владельцы которых – те самые 57% – не прочь заиметь жилье получше, да оно сильно кусается. Уровень бедности резко подскочил во втором квартале, сообщил Росстат. На конец июня за чертой прожиточного минимума оказались 19,9 млн, или 13,5% населения.
И здесь есть нюанс: красавчики-коттеджи стоят миллионы. Откуда они в таких количествах? Среди источников – и коррупция. Кстати, по данным Генпрокуратуры, по этому отнюдь не престижному показателю Тюменская область попала в 1-ю десятку регионов.
На традиционный вопрос, кто виноват, в данном случае можно ответить что-то вроде «не мы такие – жизнь такая». Причин множество. Поэтому выход на заветный показатель – 120 млн кв. в год – вовсе не предполагает форсировать застройку и без того в активных городах – наоборот, речь идет о появлении доступных по цене домов по всей России. Да и обновлять жилищный фонд надо везде, даже там, где это очень сложно и затратно.
По мнению экспертов РАСК, выйти из сложившейся ситуации можно тремя путями. Первый – предоставить застройщикам беспрецедентные субсидии, налоговые льготы и все прочее, чтобы они смогли вытянуть экономику проектов в ныне беспросветных, по их мнению, городах. А для местных жителей установить беспрецедентную ставку ипотеки, сопоставимую с дальневосточной или сельской.
Параллельно ничто не мешает учредить отдельный госзаказ, а исполнять его по разным схемам, в том числе – государственно-частного партнерства. Кстати, помимо классических квартир, советуют эксперты, возводить арендное жилье.
Наконец, третий путь – запускать в регионы госзастройщика – идея «Дом.РФ». «Если поддержит государство, мы начнем этим заниматься», – говорил в августе гендиректор «Дом.РФ» Виталий Мутко. Однако госкомпании нужно серьезно регламентировать, особенно на конкурентных рынках. Если частные компании вынудят везде конкурировать с государственными, то первые еще резвее станут исчезать в небытие. Поэтому самое правильное: разрешить госзастройщикам работать только в тех городах и регионах, где они будут в гордом одиночестве. Поле деятельности для них, как уже говорилось, более чем огромно. Ну а если честно признать, говорят эксперты, из 860 городов страны в состоянии строить лишь в 257 городах.
Всё, до сих пор сказанное, – фрагменты внутриотраслевой картины. Но есть еще ипотека и переход на экскроу-счета, о чем поговорим в другой раз.
Игорь ОГНЕВ
