САММИТ
О НОВЫХ ВЫЗОВАХ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ГОВОРИЛИ В ТЮМЕНИ
Ни для кого не секрет, что ипотека является основным драйвером на рынке недвижимости. Высокая банковская ставка кредитования стала одной из причин снижения числа проданных квартир в Тюмени за пять месяцев 2019 года. Количество заключенных договоров на первичном рынке за год сократилось на 10,37%. В то же время средняя цена предложения выросла на 11,1% относительно мая прошлого года и составила 62,5 тысячи рублей.
Такие парадоксальные цифры прозвучали на Федеральном саммите недвижимости PRO Development, который проходил 4 июня в нашем городе. В нем принимали участие ведущие столичные и местные эксперты, девелоперы, застройщики, представители банков и городской администрации.
Но не все так трагично. Как рассказал руководитель дирекции розничного бизнеса ПАО «Запсибкомбанк» Иван Бочарников, сегодня можно взять ипотеку на ту же сумму, что и в прошлом году, но купить на нее квартиру больше, например, не 50, а 80 квадратных метров. И еще одна хорошая новость:
– С апреля 2019 года изменилось законодательство. И теперь мы готовы выдавать ипотеку семьям, в которых после 1 января 2018 года родился второй или последующий ребенок, под 5% годовых. Кстати, льготная ставка распространяется на ведь период кредитования. Если брать заем под 10%, то ежемесячная плата по кредиту на 3 млн. рублей (с первоначальным взносом 600 тысяч) составляет 21 тыс. рублей в месяц, – пояснил Бочарников.
С этого года банки становятся полноправными участниками рынка недвижимости. Деньги дольщиков будут поступать не застройщику, а на банковские эскроу-счета. Новые правила игры, на которые застройщики переходят, вступают в силу с 1 июля.
– В ближайшие шесть лет планируем ввести 11 млн кв.м жилой недвижимости. На данный момент в регионе присутствуют 60 застройщиков. Они ведут строительство 147 многоквартирных домов общей площадью более 2,2 млн. квадратов, – отметил Вадим Ряска, начальник отдела государственного контроля в области долевого строительства МКД и иных объектов недвижимости управления жилищной политики ГУС по Тюменской области.
Однако из 63 уполномоченных банков, аккредитованых Банком России, в регионе присутствует только 22. Семь из них готовы работать в рамках проектного финансирования, однако фактически работу ведут четыре банка. Застройщики рискуют не получить проектное финансирование, и специально с этой целью был создан банк Дом.РФ. Он будет проверять проекты строительства в упрощенном порядке, и он же – финансировать. Так что ситуацию с эскроу-счетами можно назвать тревожным ожиданием.
О пилотном проекте со счетами эскроу рассказала Наталья Андаева, директор департамента продаж федерального девелопера «Талан»:
– Продажа квартир через эскроу стартовала на одном из наших проектов в Перми 1 августа 2018 года. Срок подготовки к продаже – один месяц, а сама организация проектного финансирования заняла 3,5 месяца. К выходу на второй проект в Набережных Челнах мы сократили этот срок в два раза. Кредит был взят у «Сбербанка» под 9% годовых. Но через несколько месяцев ставка снизилась до 0,01%. Чтобы остаться на плаву, компании пришлось перестроить маркетинговую стратегию. И все у нас получилось! Сейчас на эскроу-счетах «Талана» находится более 470 млн рублей – это 12% от общего объёма средств на аналогичных счетах в целом по России.
Спикер уверенно заявила: застройщики должны перестроиться и искать новые инструменты для работы с капиталом.
Девелопмент – это предпринимательская деятельность, связанная с постройкой новых зданий, реставрацией и реконструкцией старых с целью увеличения их стоимости и получения коммерческой выгоды. Теме реновации промышленных зон как одному из направлений качественного преобразования городского пространства было посвящено выступление президента GVA Sawyer, вице-президента Российской гильдии управляющих и девелоперов Веры Сецкой.
Она с удовлетворением отметила, что новый механиз комплексного развития территорий апробируется и в Тюмени. Спикер познакомила участников саммита с международным опытом редевелопмента промзон, рассказал об алгоритме работы с крупной территорией на примере Москвы.
На практике есть два варианта освоения участков, где находилось производство. Первый – полное освобождение территории, снос всех объектов и застройка земли с нуля жильем и коммерческими площадями. Второй – реконструкция и модернизация зданий, коммуникаций и дальнейшее их использование для производства, складов, под офисы или лофты. В большинстве случаев при разработке проектов в Москве выбирается первый вариант. Однако если речь идет о зданиях, имеющих историческую или архитектурную ценность, то проводят реновацию домов или сохраняют фасады. Самый яркий пример – проект редевелопмента на Болотном острове, где планируется оставить все исторические постройки «Красного Октября».
В центре столицы бывшие промзоны занимают почти 17 тыс.га. Однако при всей привлекательности расположения эти обширные участки почему-то осваиваются медленно. Основные проблемы связаны с законодательной базой. Для жилой, офисной или коммерческой застройки необходимо изменить статус земельного участка, получить ГПЗУ на строительство коммерческих площадей в том объеме, который делает проект экономически интересным. Согласование проекта может длиться годами из-за множества ограничений градостроительного характера.
Более того, не все объекты недвижимости, расположенные в промзонах, легализованы, часто они принадлежат разным собственникам, и договариваться об освобождении площадей приходится с каждым из них. Есть и другие трудности, с которыми в той или иной степени сталкиваются девелоперы, осваивающие промзоны. Например, демонтаж промышленных зданий, вывоз строительного мусора.
– Освоение промышленных зон фактически невозможно без участия государства, без тесного сотрудничества города и застройщика, – говорит Вера Сецкая. – В Европе муниципальные власти принимают активное участие в редевелопменте промзон: вкладывают бюджетные средства, облегчают получение согласований, предоставляют налоговые льготы инвесторам. Так, при освоении территории старого парка в финском г. Котка муниципалитет бесплатно предоставил нам землю, взял на себя очистку почвы на соседнем промышленном участке, оказывал помощь в переговорах с собственниками зданий на территории будущего многофункционального комплекса. В Москве о полноценном частно-государственном парт- нерстве говорить пока не приходится. Хотя редевелопмент выгоден не только предпринимателям, но и городу. Ведь это модернизация депрессивных территорий, улучшение городской среды, качества жизни, увеличение стоимости земли.
По той же причине (отсутствие мер поддержки) доля малоэтажного домостроения в общем объеме жилищного строительства в России составляет всего 4%.
– Сочетание комфорта городской квартиры и атрибутов загородного жилья, а также соотношение площади и цены – те причины, по которым сегодня потребитель голосует в пользу малоэтажного строительства. А основными опасениями покупателей являются скудная социальная, коммерческая и транспортная инфраструктура. Объем «загородки», которая реализуется в Тюмени, составляет 230 тыс. кв.м. По прогнозам Правительства РФ, доля малоэтажного строительства в общем вводе жилья должна составить к 2020 году не менее 70%. Но спрос на малоэтажку в России вырастет только при дополнительном стимулировании развития инфраструктуры, – прокомментировал коммерческий директор АО «Партнёр строй» Сергей Колесников.
Тем, кто занимается торговой недвижимостью, была интересна презентация главы российского филиала Munitor Gruppe Вальдемара Вайсса. Он рассказал, какое наполнение способно обеспечить торговому центру непрерывный трафик и дать стабильный доход. На смену классическому фуд-корту с традиционным набором арендаторов приходят гастромаркет и фуд-холлы:
– Их главные преимущества, – отметил спикер, – в максимально широком выборе меню, цены, стиля. Они рассчитаны на разные вкусы и финансовые возможности, представляют качественный сервис и смешанный формат обслуживания, а оригинальные интерьеры помогают создавать атмосферные заведения со своей «фишкой».
Такой формат стрит-ритейла отвечает запросам современного потребителя, жаждущего ярких впечатлений. В качестве примера спикер привел уникальный многофункциональный торговый комплекс – гастромаркет «Зеленый рынок» в Москве.
В ходе панельной дискуссии слушатели также познакомились с новациями в области автоматизации управления на рынке коммерческой недвижимости, механизмами привлечения спроса, со стратегиями продвижения жилой недвижимости… Словом, каждый из участников саммита смог удовлетворить свой профессиональный интерес. Не только поговорить о проблемах, но и взять на заметку успешный опыт своих коллег.
НА СНИМКАХ: на форуме; модераторы саммита – Наталья Девяткова, гендиректор ГК «Денова», вице-президент РГУД и Андрей Панасюк, гендиректор студии продаж Up ConsAllt.
Ольга РАДУТНАЯ
