БИЗНЕС
Или история о том, как некой гражданке А.А. Логиновой (сейчас Михайловской) удалось приобрести под строительство жилищного комплекса три земельных участка, где уже стояли 10-этажные дома, заселенные жильцами.
А история вышла такая. В период с 2005-го по 2007 год ОАО «Тюменская домостроительная компания» осуществляла строительство жилых домов в районе ул. Широтная – Пермякова – объездная дорога – район МЖК. В том числе жилых домов, которым впоследствии были присвоены адреса: ул. Пермякова, 78, корпус 1 (10-этажный 120-квартирный дом); ул. Пермякова, 78, корпус 3 (10-этажный 80-квартирный дом); ул. Пермякова, 82, корпус 1 (10-этажный 97-квартирный дом с нежилыми помещениями).
Жилые дома на Пермякова 78/1, 78/3 были введены в эксплуатацию 29.06.2007 года, а на Пермякова 82/1 – 09.10.2007 года, о чем есть соответствующие документы.
На момент строительства и ввода в эксплуатацию жилых домов земельные участки принадлежали ООО ПАК «Западная Сибирь» на праве собственности и были переданы ОАО «ТДСК» в аренду.
– По действующему законодательству, застройщик имеет право вести строительство только на земельных участках, которые принадлежат ему на законном основании: либо на праве собственности, либо на правах аренды. Для целей строительства – это абсолютно одинаковые права, – поясняет начальник юридического управления ОАО «ТДСК» Татьяна Карелина. – Договор аренды был зарегистрирован в Регпалате.
Разрешения на строительство и ввод домов в эксплуатацию, – продолжает она, – были оформлены надлежащим образом уполномоченными на то органами. В частности, разрешение на строительство и ввод домов давало Главное управление строительства Тюменской области. Таким образом, строительство и ввод в эксплуатацию жилых домов были осуществлены в соответствии с законом, – подчеркивает Карелина.
В соответствии с действующим законодательством после окончания строительства и ввода домов в эксплуатацию ОАО «ТДСК» расторгло договоры аренды земельных участков с ООО ПАК «Западная Сибирь», поскольку, согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу.
– При этом каких-либо актов органов государственной власти или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка или о возникновении права собственности не требуется, как и государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Право общей долевой собственности на земельный участок жильцов многоквартирного дома, – поясняет Карелина, – возникает с момента регистрации права собственности на помещение в этом доме одним из собственников. То есть у ООО ПАК «Западная Сибирь», в силу закона, не в силу действия каких-то лиц или организаций, а именно в силу закона, прекратилось право собственности на земельные участки, поскольку на них возникло право общей долевой собственности, – подчеркивает Карелина.
И переходит к главному – к пробелу в законодательстве, из-за которого и вышла вся эта занятная история, когда некой гражданке А.А. Логиновой 23.06.2011 года (спустя 6 лет после начала строительства и 4 года – после ввода жилых домов в эксплуатацию) удалось приобрести землю под домами и придомовую территорию, принадлежащую собственникам 300 квартир.
– Однако законодательством не урегулированы процедура прекращения права собственности прежнего собственника на земельный участок и регистрация права общей долевой собственности жильцов, – поясняет Карелина. – Поэтому распространилась практика, согласно которой после окончания строительства прежний собственник земельного участка обращается в Регпалату с заявлением о прекращении права собственности (собственник больше не заинтересован в содержании таких участков, в том числе из-за уплаты налогов).
ООО ПАК «Западная Сибирь» своевременно не обратилась в Регпалату, в связи с чем формально продолжало числиться в Росреестре собственником земельных участков вплоть до 2011 года, до процедуры банкротства.
Во время процедуры банкротства конкурсный управляющий Евгений Жихарев выставил на торги земельные участки, числящиеся на балансе ООО ПАК «Западная Сибирь».
– Мы с ним встречались, – сообщила Карелина, – и, как он объяснил, «у меня есть активы – земля – и я не мог их не использовать». Хотя мы считаем, что он повел себя, скажем так, не совсем добросовестно: он должен был обратиться в Регпалату за прекращением права собственности ООО ПАК «Западная Сибирь» на земельные участки, поскольку знал, что на них стоят многоквартирные жилые дома.
Таким образом, все три земельных участка 23.06.2011 г. были приобретены Логиновой А.А. (Михайловской) у ООО ПАК «Западная Сибирь» по договорам купли-продажи и зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области 15.08.2011 г. и 06.09.2011 г. Разрешенное использование – под строительство жилого комплекса.
– Допустим, федеральная служба ошиблась и зарегистрировала договор купли-продажи. Но интересно, что собиралась Логинова на этих участках строить, если дома там уже построены! – заметил один из жильцов, которого «уже достал бардак в стране!».
– А я вообще приобрела квартиру в 2015 году, при регистрации прошла все инстанции – и ни в одной из них мне ничего «такого» не сказали. Если бы знала, я бы эту квартиру никогда не купила! Это какой-то кошмар! – воскликнула сидящая прямо за мной женщина.
В актовом зале ОАО «ТДСК» собрались собственники квартир, возраст – от молодого до «сильно среднего», народ активный. С некоторых пор они стали замечать, что около их домов творится «что- то неладное». В частности, на Пермякова, 78, корпус 3 недавно появился киоск «Овощи и фрукты».
– Сегодня Логинова, или как там её – Михайловская, поставила в нашем дворе киоск, завтра захочет организовать платную стоянку, и мы что – обязаны это терпеть! – сказал мужчина, которого «достал бардак в стране». – Не успокаивайте меня! – уже кричал он. – Куда смотрят наши власти!
Другие были не столь эмоциональны и продолжали знакомиться с существом дела.
В июне 2017 года Михайловская А.А. обратилась в Ленинский районный суд города Тюмени с требованием к ОАО «ТДСК», собственникам помещений в трех жилых домах об устранении препятствий в праве собственности на земельные участки. К участию в деле также привлечены: Росреестр − орган, зарегистрировавший договоры купли-продажи земельных участков между Логиновой А.А. и ООО ПАК «Западная Сибирь», Главное управление строительства по Тюменской области – орган, выдававший разрешение на строительство и ввод жилых домов в эксплуатацию.
В исковом заявлении истец Михайловская А.А. пишет, что только после приобретения земельных участков в 2011 году, то есть спустя 4 года после окончания строительства многоквартирных домов и заселения в них жильцов, она обнаружила расположенные на земельных участках 10-этажные дома.
Ситуация, скажем так, анекдотическая.
При этом в пункте 1.2 договоров купли-продажи земельных участков от 23.06.2011 г., заключенных между ООО ПАК «Западная Сибирь» и Логиновой А.А. (Михайловской), прописано, что покупатель удовлетворен качественным состоянием недвижимого имущества, установленным путем его внутреннего осмотра перед заключением настоящего договора купли-продажи недвижимости.
Таким образом, гражданка Логинова (теперь Михайловская), покупая участки под жилую застройку, должна была увидеть там уже построенные жилые дома, если не де-факто (поскольку этот факт она оспаривает), то уж де-юре – точно.
– Так это же подпадает под статью мошенничество! – сказала одна из женщин. И заявила, что будет обращаться в прокуратуру и другие инстанции с жалобой, как на деяния Михайловской А.А., так и на действия Евгения Жихарева, конкурсного управляющего. – Возможно, они и в других местах творят такие же дела! Пусть его лишат лицензии!
Насчет других мест: достоверно известно, что четвертый земельный участок, который тоже принадлежал ООО ПАК «Западная Сибирь», был приобретен Логиновой А.А. на основании договора купли-продажи. В том же 2011 году она обратилась в Ленинский суд к собственнику нежилого здания, расположенного на этом участке, с иском об устранении нарушений её прав на данный участок и сносе здания. Суд отказал ей в удовлетворении иска.
В 2014 году Логинова А.А. вновь обратилась в Ленинский районный суд с иском к тому же собственнику нежилого здания с требованием понудить его заключить с ней договор аренды и взыскать в её пользу убытки. В удовлетворении иска судом вновь было отказано.
Также Логинова А.А. в 2012 году обращалась в ОАО «Тюменская домостроительная компания» и ТСЖ, обслуживающего жилые дома на спорных земельных участках, с предложением арендовать «принадлежащие ей земельные участки». На что получила отказ. А от «ТДСК» ушло заявление в милицию.
Нынче генеральный директор ОАО «Тюменская домостроительная компания» Николай Щепелин дал распоряжение своим службам собрать жильцов и предложить им написать встречный иск к А.А. Логиновой (Михайловской), посягающей на их собственность, пообещав оказать всю необходимую поддержку. Поскольку ни один человек в здравом уме и твердой памяти не приобретет три земельных участка со стоящими на них 4 года 10-этажными жилыми домами, уже заселенными жильцами, за исключением случаев, когда преследуются противоречащие закону цели.
О целях такого приобретения пока можно только догадываться. Загадки, надо полагать, развеет суд, мы планируем держать вас в курсе этого уже нашумевшего дела.
Сергей ШИЛЬНИКОВ
