Жилищный кодекс РФ, подобно Конституции США, пестрит поправками и дополнениями. С той лишь разницей, что они не затрагивают основ столпа американской демократии. Не то у нас.
– Изменения, внесенные в Жилищный кодекс, касаются практически всех направлений организации капитального ремонта многоквартирных домов: формирования фонда и региональной программы, деятельности регионального оператора, работ по Специальному счету, алгоритма проведения самого ремонта, – сообщила директор регионального Фонда капитального ремонта многоквартирных домов Тюменской области Светлана Цынская на семинаре для руководителей управляющих организаций.
Остановимся на самых принципиальных, на наш взгляд, новшествах. В региональную программу капремонта (она рассчитана на 30 лет) не включаются дома, подлежащие реконструкции, наряду с теми, что идут под снос. Краткосрочные планы ремонта с 2017 года будут формироваться на три года, а не на один год, как сейчас. Это даст возможность серьезно подойти к столь ответственной работе (подготовить проектную документацию, выбрать подрядчика и т.д.). Кстати, уже в этом году начнется ремонт 317 домов в восьми муниципалитетах области.
Необходимые на капремонт средства накапливают сами собственники, регулярно уплачивая взносы. Однако теперь в фонд капитального ремонта могут направляться доходы от использования общего имущества дома (например, от аренды помещений), а также от хозяйственной деятельности. Региональный оператор, как известно, имеет право размещать временно свободные средства фонда капитального ремонта в надежных кредитных организациях. Но если раньше мог направлять их на свою административно-хозяйственную деятельность, то теперь это запрещено. Только на финансирование работ по капитальному ремонту и услуг, с ним связанных!
– Собранные с июня деньги мы положили на депозит под 4,6% годовых и заработали за 2,5 месяца почти 90 тыс. рублей. И накопления, и проценты, естественно, пойдут на капитальный ремонт, – прокомментировала Светлана Цынская.
Она подчеркнула, что федеральным органом исполнительной власти для регионального оператора установлены иные сроки отчетности – ежеквартальное размещение сведений о проделанной работе вместо прежних – один раз в год. Словом, деятельность Фонда будет более прозрачной.
Пассаж Цынской о «прозрачности» отличался деликатностью. На самом деле ряд изменений в Жилищный кодекс от 29 июня 2015 г. №176-ФЗ ужесточает контроль за деятельностью регионального оператора. Даже закупки товаров, работ и услуг осуществляются по единым требованиям, установленным Правительством РФ. Так что с оценками, что, дескать, всё разворуют, спишут, подсунут «липу», стоит повременить. Уже этой осенью жильцы 171 дома в Тюмени смогут увидеть, как тратятся средства, собранные на кап-ремонт.
Во-первых, потенциальных подрядчиков пропустят через двойное сито конкурсного отбора. Во-вторых, комиссия по приемке выполненных работ будет весьма внушительной и «заинтересованной». Кроме представителей органов исполнительной власти, в нее войдут управляющие организации – им заниматься содержанием жилого фонда, собственники – им в доме жить. В-третьих, договоры с подрядными организациями предполагают 5-летний гарантийный срок на оказанные услуги и (или) выполненные работы. Претензионную работу при необходимости ведет региональный оператор.
Законодательство предусматривает, напомним, три способа накопления средств: на общем счете фонда, на спецсчете управляющей компании, ТСЖ, кооператива или на субсчете регионального оператора. В начале кампании спецсчет преподносился нам как заведомо проигрышный вариант. Может, поэтому в Тюменской области из 8453 домов, включенных в региональную программу, только около 4% (355 домов) решились открыть специальные счета. Ряд важных поправок в этой части дает основания для оптимизма. Вот несколько примеров.
В случае формирования фонда капремонта на спецсчете из решения общего собрания собственников исключается определение перечня работ по капитальному ремонту и сроков его проведения. Собственники помещений вправе провести капремонт в более ранние сроки, чем это установлено региональной программой. При этом ни одна кредитная организация не вправе отказать в заключении договора на открытие спецсчета. Однако следить, чтобы выбранный банк не потерял требуемый статус – не менее 20 млрд рублей уставного капитала, обязан владелец специального счета.
Уполномоченный за формирование специального счета выбирается на общем собрании собственников. В случае, если размер поступлений на капитальный ремонт составляет менее 50%, владелец счета проводит с задолженниками соответствующую работу. По истечении пяти месяцев (с даты получения уведомления из Жилищной инспекции), если задолженность не погашена, накопленные деньги перечисляются на счет регионального оператора.
Поправками в Жилищный кодекс конкретизируются права собственников. Они обязаны не только уплачивать в срок взносы, но и активно участвовать в принятии решений, связанных с организацией, проведением капитального ремонта. Ведь основные инвесторы дома, где бы ни накапливались средства, – жильцы. Если не приостановить процесс разрушения наших домов, жилищный фонд будет постепенно переходить в аварийный.
Светлана Цынская обратилась к руководителям управляющих компаний с просьбой помочь в организации капремонта и предложила заключить соглашение с региональным оператором.
Несомненно, жизнь вносит свои коррективы. Но поправки в Жилищный кодекс, которым несть числа, свидетельствуют также о том, что грандиозный проект под названием «Капитальный ремонт», затеянный государством, изначально был очень сырым, недоработанным. Может, поэтому народ так вяло реагирует на призывы вносить платежи. Хотя процент сбора средств, по словам Светланы Цынской, растет с каждым днем. Только за первую половину августа собрано 86 млн рублей. Всего же на счет регионального оператора за два с половиной месяца перечислено 250 млн рублей.
Начальник жилищной инспекции Тюменской области Лариса Боровицкая, говоря об изменениях в законодательство по своему ведомству, акцент сделала на системе наказаний. Штрафы для управляющих компаний ужесточаются.
