На недавнем форуме по вопросам недвижимости в областной Думе одну из секций вел Аюр Ербактанов, заместитель генерального директора компании «Адвекс-недвижимость» по загородному рынку недвижимости. Экономист по специальности, он в свое время закончил Новосибирский институт народного хозяйства, затем работал в строительстве, занимался земельными проектами, а в настоящее время – один из ведущих экспертов Тюмени по загородной недвижимости, ее экономике, технологии, социальным аспектам и собственно рыночной конъюнктуре.
Аюр Александрович сегодня обращает наше внимание на ряд правовых и «житейских» аспектов, связанных, в частности, с приобретением земли и регистрацией прав собственности на тот или иной участок. Вот, возьмем пример, когда человек купил землю в дачном товариществе (СНТ) через садовую книжку, и права на участок еще не оформлены в Росреестре.
Решением правления сообщества его приняли в члены кооператива, после чего он направил документы в департамент имущественных отношений для принятия официального решения о предоставлении участка ему в собственность. Если получено распоряжение о предоставлении участка в собственность, можно начинать процедуру оформления. Начинающему садоводу и огороднику необходимо выполнить кадастровые работы и поставить участок на государственный кадастровый учет, оформить кадастровый паспорт, а также зарегистрировать право собственности на земельный участок в установленном законом порядке. С чего следует начать? Какая последовательность действий может считаться правильной? Где и как находить квалифицированных специалистов-землемеров? Наконец, во что обходятся владельцу земли их услуги? И как не нарваться на сомнительных исполнителей, которым «лишь бы денежку урвать»?
Действительно, отмечает А. Ербактанов, нередко покупателя земли ждет так называемое смещение границ – разница между фактическими пределами участка и теми координатами, что согласно межеванию. Поэтому при покупке лучше всего сделать вынос границ – это настоятельная рекомендация. Вынос границ есть вынесение колышков или подтверждение того, что забор стоит там, где должен стоять. Делают эти процедуры кадастровые инженеры.
Итак, после решения департамента имущественных отношений собственник земли привлекает для официального определения границ участка кадастрового инженера (представителя специализированной компании). После межевания клочок земли в составе дачного кооператива ставится на кадастровый учет, затем человек на основании решения департамента имущественных отношений и кадастрового паспорта оформляет право собственности на него. Как же все-таки грамотно произвести межевание участка? Необходимо сделать заказ в землеустроительной компании, после чего ее аттестованный представитель (кадастровый инженер) и производит межевание, говорит эксперт. Всех кадастровых инженеров, которые могут подписывать межевые планы, можно найти на сайте Росреестра по Тюменской области, в списке также указаны номера их дипломов-сертификатов. То есть кадастровый инженер первичен, именно он подписывает межевое дело. Кстати, он может трудиться как в землеустроительной компании, так и осуществлять эту деятельность самостоятельно.
А обязательно ли в принципе проходить процедуры официального оформления земли в собственность? Ведь человек, являясь членом дачного общества и имея на руках садовую книжку, уже имеет право пользоваться пусть и неразмежеванным участком. Если же возникнет желание его передать кому-то или продать, требуется лишь подтвердить и утвердить это действие правлением садового общества. Правда, гарантий здесь никаких. Единственной твердой гарантией прав на садоводческий участок является оформление его в собственность в управлении Росреестра. Правильным будет получить это право собственности, поставить землевладение на кадастровый учет в установленных границах, и с этого момента у участка есть собственник – эти права могут быть проданы, перейти по наследству, переданы в залог… И согласия правления СНТ в данном случае уже не требуется.
Сколько же стоит сегодня отмежевать участок? Обычно это обходится его владельцу где-то в шесть тысяч рублей. Считается что межевание выполнено качественно, когда координаты соседних участков не «налазят» друг на друга. Словом, вы вправе требовать за свои денежки хорошую работу – без «косяков» и перекосов. Владельцу участка лучше присутствовать при процедуре и сразу установить столбы будущего забора, дабы избежать несанкционированного переставления колышков. Землеустроительная компания фиксирует статус-кво (межевой план) на компакт-диске и выдает его владельцу участка вместе с «бумажным» вариантом. Проще, конечно, подойти к председателю дачного товарищества и попросить, чтобы отмежевал тот кадастровый инженер, кто уже занимается этим в данном садовом обществе. Вы получаете его телефон, и все будет сделано с меньшими затратами времени и сил. Потому что если конкретный специалист (исполнитель) межевал соседние участки, то он уже часть «точек» посадил и будет «плясать» от них.
Каков конкретный период исполнения? Сроки и дата межевания зависят от того, как и что вы запишете в договоре с землеустроительной компанией. Допустим, вы договорились, что все будет сделано в течение 45 дней и за «энную» сумму. Потом вы приходите с межевым планом на бумаге и на диске в кадастровую палату на улице Рижской в Тюмени, вам за 18 дней оформляют кадастровый паспорт и «садят» участок на единую кадастровую карту страны. Затем с готовым кадастровым паспортом и решением департамента имущественных отношений необходимо отправиться в Росреестр на улицу Горького, взять талончик и прийти в назначенное время – для сдачи документов на оформление прав собственности. Регистрация права собственности и получение свидетельства занимает 12 дней.
А. Ербактанов напоминает: сегодня кадастр земель очень прозрачен. В подтверждение того находим на сайте Росреестра кадастровую карту, выбираем кадастровый номер зарегистрированного участка и четко видим, где он расположен «на местности», кто рядом по соседству, есть нахлест или нет нахлеста… Все эти точки ставят на кадастровый учет, все официально регистрируется в Росреестре, включая права собственности заявителя. Свидетельство на право собственности через определенное время выдается человеку на руки. Таким образом, оформляя землю в собственность, человек получает официальные права на этот актив. Капитальные строения на землях сельхозназначения с разрешенным использованием «для садоводства и огородничества» возводить можно, но регистрировать необязательно. Кстати, они могут быть не более чем в три этажа и занимать не более 60 процентов площади участка.
Нередко люди задаются вопросом: что лучше – земля в населенном пункте или в дачном кооперативе? Здесь все зависит от личных предпочтений, резюмирует собеседник. И в том, и в другом случае есть свои плюсы и минусы. А в целом процедура оформления земли нынче совсем несложная, она упростилась, стала надежнее. К тому же нынче всё юридически выдержано. Да и волокиты меньше, чем несколько лет назад. И налогообложение вполне щадящее – всего 0,3 процента от кадастровой стоимости земли. Так что стать собственником, землевладельцем сегодня реально, выгодно, все направлено на то, чтобы человек обретал в себе чувство хозяина своей судьбы.
