Чиновники, проектировщики, застройщики обсудили состояние и перспективы развития строительного комплекса Тюменской области
О градостроительной документации
С одной стороны, наш регион является лидером по уровню развития градостроительной документации, что подтверждено на «больших» российских совещаниях. У каждого города и 293-х сельских поселений есть генпланы. Разработаны правила землепользования и застройки. Получается, действовали опережающими методами. Ведь, с другой стороны, эта градостроительная документация нуждается в доработке. Что сегодня и делается. Действует специальная комиссия. Говорят: движемся вперёд методом проб и ошибок, и в Тюмени – тоже. Трудность в том, признаются разработчики генплана, что руководствуемся статьёй 46 Градостроительного кодекса, который «не учитывает большое количество жизненных ситуаций». А других рекомендаций, «более чётко объясняющих: как вести себя (в плане градостроительной деятельности. – Авт.) на территориях нашей области, федеральные органы пока не дали».
А ФЗ о государственном кадастре недвижимости тем временем обязывает исполнять свои требования – о постановке на кадастровый учёт функциональных зон. Однако их границы ещё «недостаточно чётко очерчены». При этом область и город умудряются обеспечивать высокий уровень ввода жилья.
Директор городского департамента градостроительной политики Олег Ковтун заметил: исправляем эту ситуацию (то есть недостатки упомянутой градостроительной документации) муниципальными правовыми актами. Администрацией Тюмени и ИТП «Град» (г. Омск) заключен контракт, согласно которому выполняются работы по корректировке действующего генплана города, правил землепользования и застройки. Генеральный план готовится к утверждению (уже четвертая редакция), к марту должен быть вынесен на рассмотрение городской Думы. «Стараемся, чтобы документ был максимально правильным и удобным для работы, – подчеркнул Олег Ковтун. – Следующий этап – вынесение на Думу правил землепользования и застройки. Далее предстоят публичные слушания по проектам планировки девятнадцати планировочных районов на территории города. В дальнейшем они получат юридическую силу. Тогда можно будет говорить о том, что Тюмень стопроцентно обеспечена градостроительной документацией всех уровней. Несмотря на то что проекты планировки пока не утверждены, это не является препятствием для осуществления градостроительной деятельности».
О развитии застроенных территорий
Приоритеты сегодня отдаются комплексному строительству, отметил руководитель городского департамента земельных ресурсов Руслан Кухарук. В 2011 году под строительство в областном центре отводилось 388 гектаров, из них 215 – под комплексную жилую застройку. Это бывшие федеральные земли, которые закон о содействии жилищному строительству позволил вовлечь в оборот. «Законодательством предусмотрен также механизм развития застроенных территорий. За счёт сноса ветхих и аварийных домов освобождаем участки под новое строительство», – рассказал чиновник. В 2008 году была утверждена муниципальная программа, которая определила 11 таких территорий. Одна из них в посёлке Антипино – около десяти гектаров. В том же году был проведён аукцион, определен победитель, заключен с ним договор, но начался кризис – застройщик был объявлен банкротом. Других желающих участвовать в застройке этого земельного участка не нашлось, хотя было проведено пять аукционов.
В 2011 году программу возобновили, от застройщиков поступили предложения. «Мы создали рабочую группу, переработали имеющийся материал. На сегодня принято решение о развитии четырёх городских территорий. Идёт подготовка к аукционам», – сообщил Руслан Кухарук. Как подчеркнула советник главы города Татьяна Сероус, «целью данной программы является социально-экономическое развитие Тюмени и планомерное развитие её территорий. Раньше работа строилась по заявительному принципу, сейчас выстраиваем диалог со строительным сообществом, в том числе и с СРО строителей Тюменской области». «Стараемся привлечь инвесторов, наша задача предложить им такие схемы, от которых они не смогли бы отказаться», – уточнил начальник управления градостроительной политики ГУС и ЖКХ ТО Александр Малышкин.
О самовольной застройке
Руководитель строительной компании Наталья Табокова напомнила участникам круглого стола о том, что Тюмень имеет свою специфику – огромный фонд самовольно построенных домов. Нередко коттеджи возводят в зоне сноса. А область и город от этой темы дистанцируются, хотя проблема крайне острая. На что Руслан Кухарук заметил: ни одна власть не пойдет «зачищать» территорию. «Самоволка» есть не только в частном секторе. Что делать с той, которую «навели» застройщики, к примеру, «поставили» дом на дороге? Есть такой прецедент в Тюменском микрорайоне. И не только там.
Внимательно выслушав коллег, архитектор Сергей Лесков заявил: «Мы сегодня запускаем те ошибки, с которыми столкнулись европейские страны в шестидесятых годах прошлого века, когда там начался градостроительный бум. Но они уже сделали выводы. Есть опыт – надо его анализировать». По мнению архитектора, у нас нет чёткой градостроительной доктрины: «Кто сказал, что новый генплан хорош и аналогов ему нет? Теряем самобытность. В Тюмени нет административных центров. Отсутствуют ансамблевые застройки. А самое главное – общество не имеет права выбора, довольствуется тем, что ему предлагают».
О развитии стройиндустрии
К 2020 году в Тюменской области планируется более чем в два раза увеличить ввод жилья. По данным экспертов, строительных материалов, в первую очередь местного производства, понадобится в два раза больше. С целью выполнения этой задачи в ноябре прошлого года была утверждена региональная программа «Развитие промышленности строительных материалов и индустриального домостроения в Тюменской области до 2020 года». На первый этап её реализации отводится три года. За это время предстоит модернизировать оборудование на действующих предприятиях по производству основных видов стройматериалов. К разработке конкурентоспособных технологий планируется привлечь науку. На втором этапе будет продолжено наращивание мощностей, развитие инженерной и транспортно-логистической инфраструктуры строящихся объектов.
Прежде чем эта программа родилась, ГУС и ЖКХ ТО проанализировали состояние строительного комплекса региона. Приведу цифры. 45-50 процентов зданий в нашем регионе строится из кирпича, 20-25 – из панелей, 15 – из дерева, а 20 процентов приходится на монолитно-каркасные и сборно-каркасные строения. В перспективе произойдёт рокировка показателей на пять процентов – в сторону снижения (крупногабаритное домостроение), в сторону повышения (каркасное). Цемента, стеновых материалов, сборных железобетонных конструкций уже к 2018 году понадобится в два раза больше. Как и прежде, из других регионов придётся завозить цемент, стеновые, мягкие кровельные, гидроизоляционные и нерудные материалы, стекло, шифер, плиты. По информации Главного управления строительства, местная промышленность обеспечивает значительную часть потребности региона в стройматериалах, однако со временем не сможет соответствовать запросам застройщиков. Для сооружения новых производств имеется более двух десятков подготовленных земельных участков в Тюменском, Ялуторовском, Юргинском, Армизонском, Упоровском районах, Тобольском и Заводоуковском городских округах. Но этого недостаточно. Необходимо и проведение геологоразведочных работ с целью воспроизводства минерально-сырьевой базы.
«Больших разговоров» программа не вызвала – как-никак, одна из приоритетных задач областного правительства, решать которую придётся общими усилиями. Тут уж не до споров.
О проекте «Свой дом»
Этот проект позиционировали Тюменская областная Дума, конкретно – депутат Виктор Рейн, а также Агентство малоэтажного и коттеджного строительства Тюменской области – «РАМИКС» и его руководитель Михаил Бойко. В последнее время о проекте почти не говорят. На круглом столе господин Бойко о нём напомнил. Выступление было печальным. Другого слова не подберу. По словам Михаила, программа «Свой дом» «зависла» в воздухе: «Организации не хотят объединяться для решения проблемы – у людей нет доверия друг к другу, у каждого своя корысть. Хотя более трёх тысяч квадратных метров социального жилья за сезон в Тюменской области можно было бы строить. В кризис находились инвесторы, сейчас их нет. Крупные компании, возводящие многоэтажки, перекрывают дефицит жилья. Но оно коммерческое, которое «развивается само по себе». На самом деле простому гражданину без дотации государства не по силам купить ни квартиру, ни дом. У кого есть деньги, тот уже давно приобрёл жильё. Как бы плохо ни говорили о Комарово (о качестве строительства), все дома там проданы. Значит, дефицит малоэтажного жилья имеется. Надо строить такие посёлки. Но, чтобы было качество, каждая компания должна отвечать за своё дело. Как в Германии: одни создают проект, другие строят фундамент, третьи – стены… Проектировщики «плачут» – нет работы. И есть где строить, хотя говорят, что земли не хватает. На той же Лесобазе много ветхого жилья. Почему бы не построить для тех, кто в нём живёт, здесь же новые дома?».
Михаил Бойко рассказал, что у него на Липовом озере есть земельный участок. Собирается заложить там дом не более восьмидесяти квадратных метров и доказать: недорогие энергоэффективные технологии (о которых много в последнее время говорят, пытаются их внедрять, но без особого успеха) имеют место быть. «Главы муниципальных образований могут приехать и посмотреть, как выглядит такой дом. Приглашаю всех заинтересованных объединиться и начать строить по-настоящему социальное жильё», – заявил господин Бойко.
