Мифы и реальность о загородной недвижимости
Численность и качество концептуальной загородной застройки будет расти, а стоимость её будет формироваться под покупателя. К такому выводу пришли участники круглого стола «Земля как товар: особенности спроса на тюменском рынке». В дискуссии участвовали представители крупнейших проектов «загородки», реализуемых на земле Тюменской, – «Мирово Парк», «Подмосковье», «ЗубаревоHills» и других. Обсудили важные вопросы, касающиеся емкости рынка, сезонности продаж, географии покупателя, а также маркетинга и рекламы.
Эксперты по загородной недвижимости считают: данный рынок сегодня в зачаточном состоянии, но с активным поведением участников, так как количество сделок растет с каждым днем. Процесс продажи участков – сложный. Но соответствуют ли предложения спросу? По мнению директора ООО «КапиталПроект» Елены Ларкиной, на этот вопрос отвечает сам покупатель, а предложений на рынке недвижимости – масса, от эконом до бизнес-формата: «По сравнению с прошлым годом рынок жилья и строительства оживился. Многие хотят купить землю и построить дом, так как понимают: чем ближе к земле, тем больше защищены в условиях кризиса. Но покупатель боится вступать в долгосрочные отношения с компаниями, реализующими тот или иной проект».
К слову, в процессе дискуссии упоминалось об ожидании второй кризисной волны. И эксперт рынка недвижимости из инвестиционного агентства «Дельта-Профит» Марина Мельникова надеется, что на будущий год «наши покупатели будут строиться более активно». А руководитель проекта «Загородный поселок «Подмосковье» Александр Морозов уверен: «ожидания наших покупателей будут воплощены в жизнь». По его словам, до конца года планируется воплотить все задумки в строительстве и обустройстве поселка, подвести коммуникации. Хотя некоторые потенциальные покупатели опасаются: а будет ли реализован этот проект?
Другой сторонник «длинных денег» в реализации загородных проектов – генеральный директор компании, строящей коттеджный поселок «ЗубаревоHills», Александр Кильтау – заявляет: «Мы будем не просто строить, а обеспечим население поселка сетями, строительством, интерьерами. Мы, пожалуй, единственные, кто ведет сегодня сети. Нам неинтересно просто продавать землю, мы ориентируемся на строительство домов. За зиму мы увеличим этот потенциал. К нам приходят молодые люди с конкретной просьбой – построить дом и благоустроить территорию. Во время кризиса обычно требуют самую простую и дешевую модель, которая, на мой взгляд, в это время хорошо продается. Подвожу итог: мы ориентируемся на клиента, который долго думает, ходит с большой суммой денег и требует комплексную услугу. Отмечу, проект долгосрочный – продавать жильё придется более двух лет. Думаю, через два года с рынка вовсе исчезнут такие продажи, как земля без подряда на строительство. На стадии проектирования следует понимать, сколько денег потребует проект, и наложить эту модель на график ее реализации». Генеральный директор агентства недвижимости «Сова» Оксана Белевцова отметила: «На начальном этапе приобретения загородной недвижимости очень важны финансы. Кто на землю приземляется, тот нередко продает своё имеющееся городское жильё. Поэтому приходит к нам. Не хочу агентства недвижимости пиарить, но весьма важно в начале пути к загородному дому сотрудничество с нами, ведь мы можем продать всё. И очень выгодно. Приведу пример. Пришёл клиент. При продаже квартиры обозначил «смешную» сумму для покупки участка в десять соток.
В результате совместной работы ему продали тридцать соток». Директор по маркетингу и продажам ГК «МастЭко» (проект «Мирово Парк») Андрей Панасюк тоже убежден: за грамотным консалтингом нужно обращаться в агентства недвижимости: «Продажи любой недвижимости идут через застройщика и через риэлторские компании, на которые приходится от 15 до 30 процентов всего объема продаж». А вот точка зрения генерального директора ГК «Адвекс Недвижимость» Андрея Слотина: «Культура покупок у нас не сформирована. Рынок загородной недвижимости незрел в части формирования цены на участки, поэтому надо сегментировать целевую аудиторию. Надо четко понимать цену объекта. Надо говорить о востребованности и невостребованности проектов. К примеру, поселок из 50 коттеджей точно продастся, а вот из 500 – под вопросом. Более того, на сегодня нет серьезных предложений массовой загородной застройки. На мой взгляд, лучше продавать подготовленные земельные участки – с дорогами, газом, электричеством, водой». По мнению начальника отдела маркетинга ООО «ИнвестФонд» Надежды Зыковой, планировать инфраструктуру поселков можно, исходя из покупательской аудитории: «Шестьдесят процентов наших покупателей – это люди от 28 до 35 лет, молодые семьи. Многие приобретают землю под строительство загородного дома со стопроцентной оплатой. Есть покупки импульсивные. Мониторинг показывает: чем хуже рынок, тем больше люди вкладываются в землю. Этакий «пир во время чумы…». Оксана Белевцова поддержала коллегу: «Два года назад нашими клиентами были в основном пенсионеры, сейчас – это граждане от 28 до 40 лет. Для покупки земельного участка и постройки собственного дома они либо продают имеющуюся квартиру, либо им помогают родители».
По информации экспертов, средний чек продаж в «Мирово Парке» – 2,5 миллиона рублей, в «ЗубаревоHills» – полтора миллиона, в «ИнвестФонде» – четыреста тысяч рублей. При этом качество предложений и спроса очень разнятся. Порой люди хотят за определенные деньги получить то, что застройщик не может им предложить. А брать пример в Тюмени не с кого. Андрей Панасюк, видимо, попытался защитить свой проект: «Те проекты, которые сегодня выходят на рынок, востребованы. Это идеи рынка опережают то, что есть».
Обсудили участники круглого стола и такой вопрос: «Когда лучше покупать загородную недвижимость?». Выяснилось, умные люди делают это зимой, когда есть скидки, но хорошо присмотревшись к объекту летом. Миф о «всемогущем» северном покупателе, который скупил все квартиры и коттеджи в Тюмени, – это только миф. По данным Росреестра, северяне приобретают не более 6-7 процентов загородной недвижимости в областном центре. На самом деле, от 20 до 40 процентов «загородки» приходится на жителей Югры, Ямала и соседних регионов. Многие из них покупают для детей, живущих в Тюмени, поэтому и разнятся данные Росреестра и застройщиков, риэлторов. А готовы приобрести дом северяне в среднем за 3-5 миллионов рублей.