Кто не успеет, тому дороже…
Если вы всё ещё думаете над вопросом «Покупать собственное жильё сейчас или лучше немного подождать снижения цен на заветные квадраты», то эксперты в голос советуют поторопиться. Почему? Это и многое другое обсудили участники круглого стола «Жильё-2011», который организовала газета «Комсомольская правда» совместно с департаментом градостроительной политики, Объединением риелторов Тюменской области, строительными организациями и банками, активно занимающимися ипотечным кредитованием.
Тюменцы стремятся к комфорту. Кризис в прошлом?
Встречу открыл вице-президент Объединения риелторов Тюменской области Олег Касьянов: «Назову сегодняшнюю ситуацию на рынке недвижимости стабильной. Спрос из отложенного постепенно переходит в активный. Особенно это касается новостроек, именно на них в последнее время обращён покупательский взгляд. Оно и понятно, ведь расслоение цены между первичным и вторичным рынком в среднем не превышает по городу всего семи процентов. Повышенный спрос на новостройки классов эконом и комфорт будет поддерживаться и конкурентными преимуществами. Наличие развитой инфраструктуры и хорошая транспортная развязка станут определяющими факторами при покупке недвижимости».
Олег Никандрович также выделил единственный момент, который тревожит. С 2011 года участие федеральной власти в жилищных программах уменьшается, а финансовое бремя перекладывается на региональные и муниципальные бюджеты. Государство, поддержав отдельные категории граждан в кризис различными бюджетными программами, сейчас отходит на второй план. Как при таком раскладе дела пойдут дальше, пока не ясно. «А в остальном всё хорошо, – продолжил Касьянов. – Не скажу, что кризис полностью остался для нас позади, но каких-то предпосылок, чтобы бояться второй его волны, нет. Если же касаться рыночных механизмов, то дело обстоит довольно позитивно!». В прошлом году при плане ввода 568 тысяч квадратных метров было введено 710. Застройщики порадовали горожан. Несмотря ни на что, отрасль осталась живой и выздоравливает.
Говоря об ипотеке, Олег Никандрович отметил: банки сейчас активны, как никогда. В основном все они индивидуально подходят к каждому потенциальному заёмщику и, изучив его ситуацию, предлагают наиболее оптимальный вариант. Средняя процентная ставка сегодня держится на уровне 13,6 процента годовых. В заключение Касьянов развенчал миф о том, что рынок недвижимости Тюмени питает «богатый Север». По статистике Росреестра, сделки с участием жителей ХМАО и ЯНАО составляют порядка шести – семи процентов, 40 процентов приходится на столицу региона и около 40 процентов обеспечивает юг Тюменской области.
То, что рынок недвижимости действительно стабилизировался, подтвердила и Оксана Белевцова, директор агентства недвижимости «Сова». В основном приобретают квартиры молодые люди. Их желание становиться собственниками, конечно, радует. Ещё совсем недавно возраст покупателей колебался в пределах 40–45 лет, теперь же всё чаще в агентство обращаются 23–25-летние клиенты. В последнее время увеличивается число тех, кто решает купить загородную недвижимость, свой дом. Жаль, что пока не все банки дают возможность по ипотеке приобретать земельные участки. Над этим вопросом Оксана Владимировна предложила собравшимся особо задуматься!
Чем позднее, тем скуднее выбор
Сегодня цена за квадратный метр на первичном рынке в среднем составляет 36 тысяч 600 рублей, на вторичном – 46 тысяч рублей. Эти цифры привела Светлана Молодкина, аналитик рынка жилой недвижимости консалтинговой компании «Ассоциация АЛКО». Если ещё в середине прошлого года был достаточно большой выбор квартир в новостройках, то сейчас покупателю в основном предлагают дома 2011–2012 годов сдачи. Объём предложений сужается с каждым месяцем. Уровень реализации в новостройках очень высок, и на вторичном рынке ситуация аналогичная. Буквально нарасхват предложения с малой и средней площадью. При этом цены растут постоянно. Уже в январе многие застройщики выставили новые суммы. На сколько прогнозируется рост цен в течение ближайшего года? Когда выгоднее тюменцу покупать квартиру? На эти вопросы Светлана Георгиевна ответила однозначно: «Решать вам, однако знайте, что специалисты подсчитали: до конца года цены на жильё поднимутся на 8–10 процентов».
Немного о ценах, точнее, об их скором взлёте, сказала и Лариса Новикова, коммерческий директор ОАО ТДСК, фирмы-застройщика: «Мы вы-шли на работу после рождественских каникул и увидели, что керамзит увеличился в цене на шесть – семь процентов (без него застройщик никуда), ГСМ подорожали на 13 процентов, на восемь – тарифы железнодорожного транспорта, на 10 увеличили электроэнергию, на 15 – газ, металл стал дороже на 18 процентов. Можно продолжать этот список. Поэтому мы вынуждены увеличивать стоимость квадратного метра».
Потребитель требует…
Представители фирм-застройщиков также говорили о требованиях нынешних покупателей к жилой собственности. Виталий Курбатов, директор по маркетингу и продажам ООО «Партнёр-Инвест» отметил: клиенты оценивают квартиру не только с точки зрения планировочных решений и стоимости квадратного метра. Приоритетным становится повышение уровня жизни, комфортность. Покупатель сразу оговаривается, что должны быть развитая инфраструктура и необходимые учреждения – детсады, школы, магазины. Поэтому основное направление в строительстве жилых домов сейчас – комплексная застройка. Нынешних покупателей интересует пожарная безопасность, сейчас это один из важных пунктов для успешной сделки. Поэтому фирмы-застройщики учитывают все пожелания, стараясь угодить не привередливому, а разборчивому (что радует) клиенту.
Важную проблему, которую изо всех сил стараются решить как застройщики, так и чиновники всех уровней, поднял Дмитрий Фугелов, руководитель отдела продаж по новостройкам агент-ства недвижимости «Сова». Речь идёт об острой нехватке в комплексных постройках муниципальных учреждений. Яркий пример – Тюменский микрорайон. Там открыта всего одна школа, которая переполнена. Поэтому родители вынуждены возить детей в другие учебные заведения города. Лариса Новикова по этому поводу добавила, что в Восточном-2, например, не хватает мест не только в школе, но и в поликлинике. Но вопросы строительства школы и детсада решаются, и сегодня идёт разработка соответствующих проектов.
Областному центру повезло!
Олег Ковтун, директор департамента градостроительной политики администрации Тюмени рассказал, какой сектор жилья сейчас более востребован и в каких районах. Активная за-стройка идёт в Тюменском, Заречном микрорайонах, в Центральном районе, Южном. Это связано с наличием инженерной инфраструктуры, транспортной доступности. Для застройщиков наиболее привлекательны именно такие площадки, на которых можно легко получить все необходимые технические условия и осуществить строительство. Сегодня согласно муниципальному контракту, который был объявлен в 2009 году, весь город разбит на функциональные зоны: зоны жилой застройки, общественной застройки, рекреационной и так далее. В рамках этого проекта разрабатываются схемы инженерного развития города по всем направлениям сетей (тепловые, вода, электричество и транспортная схема города). Когда эти документы пройдут все процессы согласования и утверждения, инвесторам и застройщикам будет видно, куда в первую очередь станет выгоднее вкладывать свои инвестиции. Будет составлен некий план, очерёдность для развития города на перспективу. Дальнейшая жизнь Тюмени станет строиться согласно ему.
Ковтун добавил, что принципиальное различие стиля работы, который существовал до 2008 года, и нынешнего состоит в том, что тогда была преимущественно точечная застройка. А сегодняшняя задача – вести строительство на комплексной основе, разрабатывать правила проектировки территории с учётом всего перечня потребностей человека. Тюмени в этом плане повезло, ведь у нас уже есть утверждённый генплан жилой застройки. Подавляющее большинство крупных городов России пока не имеют таких документов. Наши же специалисты в этом направлении работают уже несколько лет.
Время действовать – банк в помощь
Насколько же на самом деле свои квартиры и дома доступны тюменцам? На этот вопрос ответили приглашённые на круглый стол представители банковской сферы. Ольга Калюжная, заместитель председателя правления Сибирского банка реконструкции и развития, заметила: «Думаю, малодоступны…». Основная проблема в том, что даже с учётом снижения цен на жильё уровень доходов населения не вырос должным образом. Хоть банки и делают всё возможное для улучшения условий предоставления кредитов и качества кредитных продуктов. Кстати, всего в нашем городе 40 банков предлагают 122 ипотечные программы.
В прошлом году отмечался рост числа ипотечных кредитов. Об этом рассказала Наталья Патысьева, ведущий инспектор отдела по работе с партнёрами Западно-Сибирского банка Сбербанка России: «Одно из наших нововведений – так называемое положительное решение в банке действует не три месяца, как раньше, а четыре. То есть клиент может спокойно, не торопясь, искать квартиру в течение более длительного времени. А вот срок рассмотрения заявок сократился: теперь это 10 рабочих дней при предоставлении полного пакета документов. При этом мы не требуем обязательного страхования жизни и здоровья заёмщиков. Действуют у нас и льготные условия для молодых семей с детьми: самый низкий первоначальный взнос (10 процентов), возможность учитывать доходы родителей при получении кредита, рассрочка платежей и увеличение сроков кредитования. В общем, к каждому индивидуальный подход! Мы постоянно проводим акции, которые пользуются большим спросом. Недавно стартовала новая программа, так называемая ипотека с государственной поддержкой. В её рамках процентная ставка будет не более 11 процентов после того как квартира оформится в собственность».
Продолжила Татьяна Маркова, заместитель начальника кредитно-инвестиционного департамента ОАО «Запсибкомбанк»: «Мы предлагаем свои услуги без первоначального взноса как на готовое жильё, так и на долевое участие. Большой плюс – в прошлом году отменили все дополнительные комиссии. Сегодня мы откликнулись на новую программу, которую организовывает правительство региона по улучшению жилищных условий сотрудников бюджетной сферы. Максимальная ставка для них не превысит 11 процентов. А сколько же надо зарабатывать семье, чтобы получить ипотечный кредит? Исходя из среднестатистической суммы кредита, семья с одним ребёнком должна ежемесячно иметь 38 тысяч рублей. При этом усреднённый первоначальный взнос – 10 процентов».
Представители банков сошлись во мнении: к концу года мы получим снижение ипотечных ставок на два – три процента. Это связано в первую очередь с активностью банков. Банкиры советуют тем, кто только задумывается брать кредит на жильё: «Время действовать!».
